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Das FG Berlin-Brandenburg hat entschieden: Ein Angeh枚rigen-Mietvertrag 眉ber eine Dachgeschosswohnung kann auch dann steuerlich anzuerkennen sein, wenn ein 眉ber der Wohnung befindlicher, bei Abschluss des Mietvertrags noch in Bau befindlicher, nur 眉ber die Dachgeschosswohnung erreichbarer und nach Fertigstellung von den Mietern genutzter Spitzboden nicht im Mietvertrag erw盲hnt und auch bei der nach der Wohnfl盲che vorgenommenen Nebenkostenabrechnung nicht ber眉cksichtigt worden ist.

Vermietung an Angeh枚rige

Worum ging es in dem Urteilsfall? Die Steuerpflichtigen nutzten ihr Einfamilienhaus zum Teil zu eigenen Wohnzwecken. Eine unter dem Spitzboden des Einfamilienhauses gelegene Einliegerwohnung mit einer Gr枚脽e von 68,42 qm war an die Mutter bzw. Schwiegermutter der Steuerpflichtigen vermietet, die im August 2014 verstarb. Im Zeitraum November鈥揇ezember 2014 erfolgte eine Neueindeckung und D盲mmung des Dachs, der Einbau von 5 neuen Fenstern, der Austausch zweier Fenster sowie des Dachausstiegs. M盲rz鈥揓uni 2015 erfolgte der Innenausbau des Spitzbodens.

Er wurde dabei mit der Einliegerwohnung durch eine Treppe verbunden. So entstanden zwei neue beheizte R盲ume mit liegenden Fenstern mit einer Gr枚脽e von insgesamt 20,74 qm. Am 25.3.2015 schlossen die Steuerpflichtigen mit ihrer Tochter und ihrem Schwiegersohn einen schriftlichen Mietvertrag 眉ber die Wohnung 鈥瀒m Dachgeschoss鈥� unter Angabe einer Wohnfl盲che im Umfang von 68,42 qm ab, der eine Gesamtmiete in H枚he von monatlich 548,17 EUR vorsah. Das Mietverh盲ltnis sollte mit dem Einzug der Mieter in diese Wohnung beginnen.

Steuerliche Anerkennung des Mietverh盲ltnisses

Tats盲chlich vereinnahmten die Steuerpflichtigen im Streitjahr 2015 die vereinbarten Mietzahlungen f眉r die Zeit ab 1.8.2015. Die im Streitjahr 2015 geltend gemachten negativen Eink眉nfte aus Vermietung und Verpachtung der Einliegerwohnung erkannte das Finanzamt nicht an und begr眉ndete seine Entscheidung unter anderem damit, dass das Mietverh盲ltnis zwischen den Steuerpflichtigen und der Tochter bzw. dem Schweigersohn steuerrechtlich nicht anzuerkennen sei. Das Mietverh盲ltnis halte einem Fremdvergleich nicht stand. Einem fremden Dritten w盲ren sowohl der Mietzins als auch die Nebenkosten nach der tats盲chlich zur Nutzung 眉berlassenen Wohnfl盲che berechnet worden (also urspr眉ngliche Wohnfl盲che der Einliegerwohnung 68,42 qm zuz眉glich 20,74 qm des ausgebauten Spitzbodens).

Geringf眉gige M盲ngel

Nach Auffassung des FG Berlin-Brandenburg sind das Mietverh盲ltnis und die geltend gemachten Verluste aus Vermietung und Verpachtung der Einliegerwohnung steuerlich anzuerkennen. Im Vergleich zu anderen "M盲ngeln" von Mietverh盲ltnissen zwischen nahen Angeh枚rigen (z. B. der Vermieter benutzt die Mietsache weiterhin f眉r eigene Wohnzwecke mit oder die Miete wird nur teilweise oder nicht zeitnah entrichtet) sei der vorliegende "Mangel" des Mietvertrags (der Spitzboden wird nicht als Bestandteil der Mietsache eigens erw盲hnt) nach Ansicht des FG vergleichsweise geringf眉gig, zumal es sich bei dem Spitzboden mangels ausreichender Raumh枚he nicht um einen Aufenthalts-, sondern nur um einen "Nutzraum", 盲hnlich einem Kellerraum, handele.

Voraussetzung f眉r die Anerkennung des Mietverh盲ltnisses

Grunds盲tzlich gilt, dass Mietvertragsverh盲ltnisse zwischen nahestehenden Personen steuerrechtlich nur anzuerkennen sind, wenn sie ernstlich gewollt, eindeutig und b眉rgerlich-rechtlich wirksam vereinbart worden sind, entsprechend der Vereinbarung auch tats盲chlich durchgef眉hrt (vollzogen) werden und sowohl die Gestaltung als auch die Durchf眉hrung des Vereinbarten dem zwischen Fremden 脺blichen entsprechen (st盲ndige h枚chstrichterliche Rechtsprechung).

Auch wenn einzelne Regelungen des Mietvertrags einem Fremdvergleich nicht standhalten, die Hauptpflichten, wie Nutzungs眉berlassung und Mietzahlung, jedoch erf眉llt werden, bedeutet dies nach Ansicht des BFH nicht in jedem Fall, dass das Mietverh盲ltnis nicht anzuerkennen ist. Ein Mietverh盲ltnis zwischen nahen Angeh枚rigen entspricht aber dann nicht den Kriterien des Fremdvergleichs, wenn es in zahlreichen Punkten von den zwischen fremden Dritten 眉blichen Vertragsinhalten abweicht (unter anderem BFH, Urteil v. 4.10.2016, IX R 8/16). 聽Entscheidend ist immer die Gesamtw眉rdigung der Umst盲nde des Einzelfalls. So k枚nnen mehrere Un眉blichkeiten, die f眉r sich allein noch nicht zur Versagung der steuerrechtlichen Anerkennung f眉hren w眉rden, in der Summe allerdings den Schluss zulassen, dass ein Mietverh盲ltnis unter nahen Angeh枚rigen nicht anzuerkennen ist.

FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 10.3.2022, 9 K 9197/20