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Hintergrund:

Ein Eigent眉mer einer 74qm gro脽en Drei-Zimmer-Wohnung in Berlin vermietete diese in voll m枚bliertem Zustand an regelm盲脽ig wechselnde Mieter tage-, wochen- und monatsweise. Beispielsweise im Jahre 2002 an insgesamt 162 Tagen an 17 verschiedene Mieter und 2004 an 21 Tagen an 3 Mieter. Die ausgewiesenen Tages- und Wochenpreise schlossen die Bereitstellung von Bettw盲sche und Handt眉chern sowie eine Endreinigung ein.

Im Einkommensteuerbescheid stufte das Finanzamt die Eink眉nfte nicht als gewerblich ein, sondern ordnete sie der privaten 痴别谤尘枚驳别苍蝉惫别谤飞补濒迟耻苍驳 zu, sodass lediglich ein laufender Verlust bei den Eink眉nften aus Vermietung und Verpachtung Ber眉cksichtigung fand, w盲hrend der Ver盲u脽erungsverlust unber眉cksichtigt blieb. Die Vermietung habe keine unternehmerische Organisationsstruktur vorausgesetzt und somit nicht die Grenzen privater 痴别谤尘枚驳别苍蝉惫别谤飞补濒迟耻苍驳 眉berschritten. Es sei insbesondere kein hotelartiger Betrieb unterhalten worden; die vom Eigent眉mer erbrachten Leistungen gingen nicht 眉ber den Standard einer blo脽en 痴别谤尘枚驳别苍蝉惫别谤飞补濒迟耻苍驳 hinaus. Hiergegen wandte sich der Eigent眉mer.

Entscheidung:

Vor dem Finanzgericht hatte der Eigent眉mer keinen Erfolg. Zu Recht habe das Finanzamt Eink眉nfte aus Vermietung und Verpachtung (搂 21 EStG) und nicht aus Gewerbebetrieb (搂 15 EStG) angenommen, mit der Folge, dass der Ver盲u脽erungsverlust nur zu einer steuerlich nicht relevanten Einbu脽e in der Verm枚genssph盲re und nicht zu einer Auswirkung bei der Einkunftserzielung gef眉hrt hat.

Die Vermietung der Wohnung gehe nicht 眉ber die private 痴别谤尘枚驳别苍蝉惫别谤飞补濒迟耻苍驳 hinaus, best盲tigten die Richter. Denn die gewerbliche Vermietung einer nicht in einem Feriengebiet, sondern in einer Gro脽stadt liegenden Wohnung k枚nne nur vorliegen, wenn eine unternehmerische Organisation erforderlich ist. Dies sei etwa anzunehmen, wenn der Vermieter diverse, ins Gewicht fallende "Sonderleistungen" erbringe, die bei der Vermietung von m枚blierten R盲umen nicht 眉blich sind, oder wenn ein besonders h盲ufiger Wechsel der Mieter eine einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb (Hotel, Fremdenpension) vergleichbare, unternehmerische Organisation erfordere.

Diese Voraussetzungen seien nicht erf眉llt, wenn der Steuerpflichtige eine einzige, m枚blierte Stadtwohnung mit einer zwischen zwei Tagen und maximal einem Monat liegenden Mietdauer an j盲hrlich zwischen 3 und 17 unterschiedliche Mieter vermiete, es immer wieder l盲ngere Leerstandszeiten gebe und nur typischerweise von einem privaten Zimmervermieter angebotene Leistungen, z. B. Zurverf眉gungstellung von Bettw盲sche, Handt眉chern, eines Telefon- und Kabelanschlusses, einer Einbauk眉che und sonstigen M枚beln wie Betten und St眉hle, Auslage von Informationsmaterial, Routenempfehlungen f眉r die Anfahrt ausw盲rtiger G盲ste, Durchf眉hrung einer Endreinigung etc., nicht aber Sonderleistungen wie ein t盲glicher Zimmerservice, ein Fr眉hst眉cksangebot oder die Bereithaltung von jederzeit ansprechbarem Personal erbracht werden. Als Sonderleistung k枚nne auch keinesfalls eine gef盲lligkeitshalber unentgeltlich f眉r die Mieter erbrachte T盲tigkeit als Ratgeber und F眉hrer durch Ausstellungen usw. gewertet werden.

(FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 20.1.2010, 14 K 1355/06 B)

Praxishinweis:

Das kurzfristige Vermieten einer Stadtwohnung geht in der Regel 眉ber den Rahmen einer privaten 痴别谤尘枚驳别苍蝉惫别谤飞补濒迟耻苍驳 nicht hinaus. Abweichendes kann dann gelten, wenn die Art und Weise der Vermietung eine unternehmerische Organisation erfordert. Das ist etwa der Fall, wenn die Wohnung in einem Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen einer einheitlichen Wohnanlage liegt sowie die Werbung f眉r kurzfristige Vermietung an laufend wechselnde Mieter (hotelm盲脽iges Angebot) und die Verwaltung einer Feriendienstorganisation 眉bertragen sind (BFH, Beschluss v. 17.3.2009, IV B 52/08 m.w.N.).