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Die Indices f眉r Eigentumswohnungen 眉ber alle Baujahre hinweg steigen im ersten Quartal 2025 um 1,1 Prozent gegen眉ber dem direkten Vorquartal 鈥� im Vergleich zum ersten Quartal 2024 betr盲gt der Anstieg 0,8 Prozent.

Inserierte Ein- und Zweifamilienh盲user verteuern sich um 0,4 Prozent zum Vorquartal und sinken um 0,1 Prozent zum Vorjahresquartal. Die Mieten in Neubau und Bestand wachsen weiter: Im Quartalsvergleich um 1,4 Prozent, im Vergleich zum Vorjahresquartal um 4,5 Prozent.

Das sind Ergebnisse aus dem aktuellen Immobilienpreisindex des Berliner Analysehauses Empirica. Untersucht und gewichtet wurden die Angebotspreise in allen 400 deutschen kreisfreien St盲dten und Landkreisen.

Neue Wohnungen, neue Kaufpreish枚hen

Die Empirica-Indices neugebauter Eigentumswohnungen steigen im ersten Quartal 2025 in den kreisfreien St盲dten und in den Landkreisen um 0,9 Prozent 鈥� der Zuwachs bei neugebauten Mietwohnungen liegt gleichauf zum Bestand bei 1,4 Prozent.

Im Vergleich zum Vorjahresquartal haben die Angebotspreise f眉r neue Eigentumswohnungen um 2,5 Prozent in den kreisfreien St盲dten und um 2,2 Prozent in Landkreisen zugelegt. Im Zehn-Jahresvergleich (erstes Quartal 2015) unterscheidet sich die Ver盲nderung zwischen St盲dten (plus 94 Prozent) und Kreisen (plus 82 Prozent) deutlicher.

Im Ranking bleiben in diesem Quartal alle Pl盲tze unver盲ndert, obwohl die Indices in Freiburg (drei) und M眉nchen sinken. Mit einem 37 Prozent h枚heren Kaufpreis-Index als Stuttgart auf Platz zwei, muss M眉nchen allerdings nicht bef眉rchten, den ersten Platz in naher Zukunft abgeben zu m眉ssen. Zum Vergleich: Stuttgart hat nur einen 15,4 Prozent h枚heren Kaufpreis-Index als Rosenheim auf Platz zehn. Auf den Pl盲tzen vier bis neun liegen: Frankfurt am Main, Hamburg, D眉sseldorf, Potsdam, Berlin und Erlangen.

Neubaumieten steigen in den St盲dten und Kreisen

Die Indices f眉r Neubaumieten in den kreisfreien St盲dten und Landkreisen verhalten sich weitgehend gleich. Im Vergleich zum vierten Quartal 2024 liegt der Anstieg in den kreisfreien St盲dten bei 1,7 Prozent und in den Landkreisen bei 1,2 Prozent. Im Jahresvergleich haben sich die Angebotsmieten im听 ersten Quartals 2025 in den St盲dten und Kreisen jeweils um 4,8 Prozent verteuert.

脛hnliches zeigt sich bei der Ver盲nderung der inserierten Mieten f眉r die vergangenen zehn Jahre: In den kreisfreien St盲dten stiegen sie um 47 Prozent, in den Landkreisen um 49 Prozent 鈥� insgesamt ergibt sich ein deutschlandweiter Anstieg um 49 Prozent.

Im Mieten-Ranking verliert Freiburg zwei Pl盲tze und f盲llt hinter Stuttgart (vier) und Hamburg (f眉nf) zur眉ck auf den sechsten Platz, dahinter folgt Heidelberg. D眉sseldorf und Mainz wechseln die Pl盲tze neun und zehn. Die teuerste Stadt f眉r Mieter bleibt M眉nchen auf Rang eins, vor Frankfurt am Main auf dem zweiten Platz.听Berlin (drei) und Freiburg sind derzeit laut Empirica die einzigen St盲dte in den "Top 10", die sich dem stetigen Mietanstieg etwas entgegenstellen.

Preise f眉r neue H盲user unter Vor-Krisen-Niveau

Die Indices neugebauter Ein- und Zweifamilienh盲user steigen bundesweit im ersten Quartal 2025 nur marginal um 0,5 Prozent. In den kreisfreien St盲dten gibt es ein leichtes Plus von 0,1 Prozent, in den Landkreisen steigen sie etwas mehr (plus 0,7 Prozent).

Im Jahresvergleich (erstes Quartal 2024) sind die Indices f眉r neue H盲user insgesamt um 1,3 Prozent gestiegen. In den kreisfreien St盲dten betr盲gt der Anstieg 0,3 Prozent, in den Landkreisen zwei Prozent. Das Vor-Krisen-Niveau bleibt aber weiter unerreicht.

In den vergangenen zehn Jahren sind die inserierten Kaufpreise f眉r neue Ein- und Zweifamilienh盲user deutschlandweit um 85 Prozent gestiegen: Kreisfreie St盲dte (plus 80 Prozent) und Landkreise (plus 88 Prozent) unterscheiden sich kaum.

Im Ranking wechseln Frankfurt am Main und Landshut die Pl盲tze sechs und neun. Offenbach und Wiesbaden machen dasselbe mit Platz sieben und acht. Der Rest bleibt unver盲ndert: M眉nchen auf Platz eins, vor Stuttgart (zwei), Bayreuth (drei), Rosenheim (vier), D眉sseldorf (f眉nf), Landshut (neun) und Mainz (zehn). Der Kaufpreis-Index-Abstand von M眉nchen auf Stuttgart betr盲gt bei Ein- und Zweifamilienh盲usern 35 Prozent.

Empirica-Immobilienpreisindex: Methodik

In diesem Report sind ausschlie脽lich hedonische Preise in Euro pro Quadratmeter angegeben (Basis: ab 2012 Value-Marktdaten, davor IDN Immodaten GmbH). Mit dem Verfahren werden Qualit盲ts盲nderungen wie Ausstattung, Wohnungsgr枚脽e oder Baualter ber眉cksichtigt. Das ist erforderlich, weil sich das inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem Bottom-up-Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

Alle Angaben gelten f眉r die jeweils letzten zehn Baujahrg盲nge (Neubau) beziehungsweise alle Baujahre, 60 bis 80 Quadratmeter (H盲user: 100 bis 150 Quadratmeter), h枚herwertige Ausstattung. Die Analyse basiert auf mehr als zwei Millionen Inseraten (rund 100 Anzeigenquellen). Die Kreisangaben beziehen sich auf den aktuellen Gebietsstand. Gebietsreformen fr眉herer Jahre k枚nnen dazu f眉hren, dass Einzelindizes auf regionaler Ebene von fr眉heren Angaben abweichen. Aggregierte Indizes sind mit kreisspezifischen Haushaltszahlen gewichtete Mittelwerte.

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