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Die Obhutspflicht des Mieters beschr盲nkt sich nicht auf das Unterlassen von Besch盲digungen der Wohnung, sondern setzt聽鈥� im zumutbaren und gebotenen Umfang 鈥� auch das Handeln des Mieters zur Vermeidung oder Abwendung von Sch盲den voraus.

Kommt er der Pflicht nicht nach, haftet er f眉r Sch盲den. Das gilt auch, wenn der Mieter in den Urlaub f盲hrt oder l盲ngere Zeit nicht in der Wohnung ist. Im Streitfall m眉ssen die Gerichte 眉ber Haftung und H枚he der zu erstattenden Kosten entscheiden.

(搂搂 280 Abs. 1, 535 , 538, 812 BGB)

Kratzer im Parkett: Sch盲den durch Haustiere

Ein Mieter musste nach Beendigung des Mietverh盲ltnisses f眉r die Instandsetzung des Parkettbodens in der Wohnung aufkommen. Sein (vom Vermieter genehmigter) Hund verursachte mit den Krallen erhebliche, teilweise zirka zehn Zentimeter lange Kratzer auf der gesamten Bodenfl盲che. Das Landgericht Koblenz entschied, dass er f眉r die Instandsetzung der Sch盲den nicht ohne Rechtsgrund gezahlt hat.

Der Vermieter hatte Anspruch auf Zahlung des Betrages gem盲脽 搂 280 Abs. 1 BGB, denn der Mieter hat schuldhaft gegen seine Obhutspflicht versto脽en. Eine Verletzung dieser Obhutspflicht und damit auch ein Schadensersatz k盲me dann nicht in Betracht, wenn es sich um eine Abnutzung der Mietsache im Sinne des 搂 538 BGB gehandelt h盲tte.

Im konkreten Fall h盲tte der Mieter Gegenma脽nahmen ergreifen m眉ssen. Es war ihm laut Gericht zumutbar, den Aufenthalt des Hundes auf einzelne R盲ume zu beschr盲nken oder den Parkettboden zu sch眉tzen. Dadurch w盲re er in seinem Recht zur Nutzung der Wohnung nur unwesentlich eingeschr盲nkt gewesen.

(LG Koblenz, Urteil v. 6.5.2014, 6 S 45/14)

Das Amts颅gericht K枚penick ist der Auffassung: Wenn Hunde im Mietvertrag ausdr眉cklich erlaubt sind, sind Krallenspuren auf dem Parkett 眉blich.

(AG K枚penick, Urteil v. 23.3.1999, 8 C 126/98).

Gebrauchsspuren: Vertragsgem盲脽e Abnutzung?

Nicht immer m眉ssen Mieter beim Auszug f眉r Sch盲den am Parkett zahlen聽鈥� nicht, wenn die Sch盲den durch die 眉bliche Nutzung der Wohnung entstanden sind. Kratzer und Schmarren im Parkett des Eingangsbereichs sind grunds盲tzlich eine vertragsgem盲脽e Abnutzung, urteilte das Oberlandesgericht D眉sseldorf.

(OLG D眉sseldorf, Urteil v. 16.10.2003, I-10 U 46/03)

Nach zehn Jahren sind Gebrauchs颅spuren normal, befand das Land颅gericht Osnabr眉ck. Hier trug der Vermieter die Last.

(LG Osnabr眉ck, Urteil v. 6.6.2001, 1 S 1099/00)

Bei Druckspuren auf Holzb枚den, die durch Stilettos entstanden sind, ist die Rechtsprechung anderer Ansicht. Das Landgericht Mannheim urteilte: Wenn durch das Begehen eines weichen Holzfu脽bodens mit spitzen Metallabs盲tzen ersichtlich L枚cher im Fu脽boden zur眉ckbleiben, stellt das keinen ordnungsm盲脽igen Gebrauch der Mietsache dar. Mieter m眉ssen im Rahmen der Obhutspflicht solche Spuren verhindern und Sch盲den vermeiden.

(LG Mannheim, Urteil v. 14.6.1973, 12 S 9/72)

Schimmel: Pflicht des Mieters zum L眉ften

Mieter haben eine L眉ftpflicht, um Schimmelbildung zu vermeiden. Wie weit die geht, hat in einem der j眉ngeren Urteile das Landgericht Landshut entschieden. Im vorliegenden Fall verlangte die Mieterin, dass der Vermieter den Schimmel in der Wohnung beseitigen muss (搂 535 BGB) und machte eine Mietminderung (搂 536 BGB) geltend.

Das Gericht verneinte die Anspr眉che: Der Schimmel sei nicht auf Baum盲ngel, sondern auf unzureichendes L眉ften durch die Mieterin zur眉ckzuf眉hren. Die h盲tte die Wohnung mindestens zweimal pro Tag f眉r jeweils zehn Minuten l眉ften m眉ssen. Ein Mieter sei au脽erdem verpflichtet, bei einer Erneuerung der Fenster nach Sanierung das L眉ftungsverhalten anzupassen.

(LG Landshut, Urteil v. 8.1.2025, 15 S 339/23)

Ein Mieter muss die Mietwohnung auch ohne Hinweis des Vermieters zweimal t盲glich zirka zehn Minuten sto脽l眉ften oder querl眉ften, so ein Urteil des Landgerichts Bonn.

(LG Bonn, Urteil v. 13.9.2012, 6 S 69/12)

Das Amtsgericht Hannover ist der Ansicht, dass ein Mieter mindestens zwei bis dreimal am Tag in jedem Raum der Wohnung f眉r zehn bis 15 Minuten die Fenster weit 枚ffnen muss oder f眉r Durchzug sorgen muss, etwa durch das 脰ffnen einer Balkont眉r und eines weiteren Fensters.

(AG Hannover, Urteil v. 31.8.2005, 565 C 15388/04).

Das Amtsgericht Bremen urteilte, dass von einem Mieter normalerweise nicht mehr als einmal oder zweimal Sto脽l眉ften pro Tag gefordert werden kann.

(AG Bremen, Urteil v. 16.6.2015, 9 C 447/13)

Mieter sind verpflichtet, bis maximal dreimal pro Tag die Wohnung zu l眉ften, so die Ansicht des Amtsgerichts Berlin-Tempelhof-Kreuzberg.

(AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v. 19.10.2015, 20 C 234/13)

Das Landgericht Dortmund hat entschieden, dass von einem Mieter nicht erwartet werden kann, dass er die Wohnung bis zu siebenmal t盲glich l眉ften muss.

(LG Dortmund, Urteil v. 20.11.2007, 1 S 49/07)

Wie viel L眉ften einem Mieter zumutbar ist, h盲ngt laut Bundesgerichtshof von den Umst盲nden des Einzelfalls ab: Hier hielt der vom Gericht bestellte Sachverst盲ndige t盲glich zweimaliges Sto脽l眉ften von jeweils 15 Minuten oder dreimal jeweils zehn Minuten f眉r ausreichend. Beim Querl眉ften lasse sich die L眉ftungszeit auf ein Drittel reduzieren. Solche L眉ftungsintervalle sind Mietern jedenfalls nicht unzumutbar.

BGH: Schimmelgefahr allein rechtfertigt keine Mietminderung

Wasserschaden: Wann handelt der Mieter grob fahrl盲ssig?

Kommt es w盲hrend der Abwesenheit des Mieters zu einem Wasserschaden, weil der Zulaufschlauch zur Waschmaschine oder Geschirrsp眉lmaschine unter Druck gehalten wurde und das Wasser wegen eines Defekts freien Lauf hatte, ist das grob fahrl盲ssig. Hier kann der Vermieter nach Auffassung des Oberlandesgerichts Schadenersatz verlangen.

(OLG Oldenburg, Urteil v. 18.10.1995, 2 U 135/95)

Ist der Wasserhahn zwar zugedreht, bleibt aber bei Druckschwankungen nicht dicht, haftet nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Stuttgart ebenfalls der Mieter.

(OLG Stuttgart, Urteil v. 27.10.2005, 7U 135/05)

Heizpflicht: Drohender Wasserrohrbruch bei Frostgefahr

Ein Mieter hat grunds盲tzlich die Pflicht, die ihm 眉berlassene Wohnung im Winter angemessen zu heizen 鈥� auch bei Abwesenheit. Wer wegf盲hrt, kann eine Vertrauensperson damit beauftragen, sich um die Wohnung zu k眉mmern. Bei Sch盲den haftet der Mieter auf Schadensersatz. Die Wohnung muss aber nur so viel geheizt werden, dass die Leitungen nicht einfrieren, hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Urteil v. 9.10.1968 鈥� VIII ZR 173/66)

Leugnet ein Mieter 鈥� trotz eines anders lautenden Urteils聽鈥� wegen falschen Heiz- und L眉ftungsverhaltens f眉r Schimmel in der Wohnung verantwortlich zu sein, kann das laut Bundesgerichtshof einen Grund f眉r eine K眉ndigung darstellen.

(BGH, Urteil v. 13.4.2016 鈥� VIII ZR 39/15)

Obhutspflicht: Urlaub entbindet Mieter nicht

Auch bei Urlaub oder l盲ngerer Abwesenheit haben Mieter eine Obhutspflicht. Zu Sch盲den, die vor Reiseantritt vermieden werden k枚nnen, z盲hlen zum Beispiel auch Schimmelbefall und Wassersch盲den. Der Vermieter muss im Notfall eine Zutrittsm枚glichkeit zur Wohnung haben, entschied der Bundesgerichtshof.

(BGH, Urteil v. 20.10.1971聽鈥� VIII ZR 164/70)

Besteht ein Recht des Vermieters auf Besichtigung der Wohnung, kann das Besichtigungsrecht unter Umst盲nden gerichtlich mit einer einstweiligen Verf眉gung durchgesetzt werden. Dazu muss laut Landgericht Duisburg ein sachlicher Grund nachgewiesen werden. Es muss ebenso eine besondere Dringlichkeit f眉r das Betreten dargelegt werden.

(LG Duisburg, Urteil v. 11.6.2008, 13 T 81/06)

Mieter haftet in der Regel f眉r Dritte

Es gibt keinen Anspruch darauf, von den Mieterpflichten vor眉bergehend befreit zu werden. Der Mieter kann eine Vertrauensperson beauftragen, der er die Wohnungsschl眉ssel aush盲ndigt. Auch ein kurzfristiges 脺berlassen der Wohnung an Freunde ist erlaubt.

Wenn diese Person die Obhutspflicht verletzt und dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung nicht gew盲hrt, haftet der Mieter auch f眉r Sch盲den, die aus dem Verhalten Dritter entstanden sind, wie das Landgericht Berlin in einem Einzelfall entschieden hat.

(LG Berlin, Urteil v. 19.1.1981, 61 S 344/80)

Das Amtsgericht Hamburg-Blankenese kam zu dem Ergebnis, dass eine solche Vertrauensperson nicht verpflichtet ist, st盲ndig in der Wohnung zu sein. Wenn die Kontrollen der Mietsache "gen眉gend h盲ufig" erfolgen, ist demnach die Obhutspflicht erf眉llt und kein Schadensersatz des Vermieters begr眉ndet.

(AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 21.3.2012, 531 C 283/11)

Schadens颅ersatz颅anspruch des Vermieters: Keine Fristsetzung n枚tig

Ein Vermieter hat laut Bundesgerichtshof auch dann Anspruch auf Schadensersatz bei einer Verletzung der Obhuts- und Sorgfaltspflichten durch den Mieter, wenn er ihm zuvor keine angemessene Frist zur Beseitigung der Sch盲den gesetzt hat.

Die auf den Schadensersatz gerichtete Klage des Vermieters hatte Erfolg. Der ehemalige Mieter hatte unter anderem Schimmelbefall in mehreren R盲umen zu verantworten. Bei der Pflicht des Mieters, die ihm 眉berlassene Wohnung schonend und pfleglich zu behandeln, handelt es sich um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (搂 241 Abs. 2 BGB). Deren Verletzung begr眉ndet einen Schadensersatzanspruch bereits bei Vorliegen der in 搂 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen.

BGH: Schadensersatz ohne Fristsetzung, wenn Mieter Wohnung besch盲digt

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