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Gesunkene Kaufpreise und gestiegene Einkommen machen den Kauf einer Wohnung in einigen deutschen Regionen f眉r Durchschnittsverdiener wieder erschwinglicher. Das geht aus Daten des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) f眉r den Postbank Wohnatlas 2024 hervor.

Der Anteil der Summe von Zins und Tilgung (Annuit盲t) am Einkommen verringerte sich demnach im bundesweiten Durchschnitt im Jahr 2023 gegen眉ber 2022 um 5,1 Prozentpunkte auf 19,4 Prozent. Annuit盲t ist die j盲hrlich f盲llige R眉ckzahlung an den Kreditgeber. Die anteilige Einkommensbelastung lag in 331 der 400 betrachteten St盲dte und Landkreise unter der Schwelle von 25 Prozent.

Nach einer Faustformel sollten Privathaushalte nicht mehr als 30 Prozent des verf眉gbaren Einkommens f眉r das Wohnen aufwenden. Da das auch die gestiegenen Wohnnebenkosten einschlie脽t, raten die Experten Mietern und K盲ufern, sich bei Nettokaltmiete und Annuit盲tenzahlungen eher an der 25-Prozent-Linie zu orientieren.

Erschwinglichkeit:聽Hier ist der聽Wohnungskauf besonders attraktiv

Bundesweit am besten sieht es laut Studie im th眉ringischen Landkreis Greiz aus. K盲ufer zahlten dort im vergangenen Jahr nur 7,9 Prozent des Haushaltseinkommens, um sich eine Eigentumswohnung zu finanzieren. Auch im s盲chsischen Vogtlandkreis (acht Prozent) und dem brandenburgischen Landkreis Elbe-Elster (8,4 Prozent) mussten K盲ufer vergleichsweise wenig vom Einkommen aufwenden, um eine Wohnung zu finanzieren.

Mehr als die H盲lfte (55 Prozent) der deutschen Haushalte lebten 2023 laut Postbank Wohnatlas in einer der 260 Regionen, in denen durchschnittlich weniger als 20 Prozent des Haushaltseinkommens f眉r die Finanzierung einer Eigentumswohnung ausgegeben werden mussten. Knapp ein Drittel (27 Prozent) lebten in den 69 Kreisen und St盲dten, in denen der Durchschnittshaushalt f眉r die Finanzierung einer 70-Quadratmeterwohnung mehr als ein Viertel des verf眉gbaren regionalen Haushaltseinkommens ausgeben musste 鈥� in 33 dieser Regionen liegt die durchschnittliche Belastung bei mehr als 30 Prozent des Einkommens.

Gegen眉ber dem Vorjahr haben sich damit die Kaufm枚glichkeiten in vielen Regionen verbessert: 2022 wurden noch 144 Regionen mit Einkommensbelastungen von mehr als 25 Prozent ausgewiesen. Vielerorts sanken die Preise f眉r Eigentumswohnungen, w盲hrend die Einkommen stiegen. Zu beachten ist, dass Wohnnebenkosten in beiden Berechnungen nicht enthalten sind.

Einkommen: Hohe Belastung in Gro脽st盲dten und Ferienregionen

Spitzenreiter ist den HWWI-Berechnungen zufolge der Landkreis Nordfriesland mit den Inseln Sylt, Amrum und F枚hr. Um eine Eigentumswohnung zu finanzieren, mussten K盲ufer im Schnitt 59,8 Prozent des Haushaltseinkommens zahlen. Am zweitmeisten zahlten Menschen in der bayerischen Landeshauptstadt M眉nchen mit 46,7 Prozent, gefolgt von Berlin auf Platz drei (46,4 Prozent). In Hamburg (41,5 Prozent) und Frankfurt am Main (39,7 Prozent) lag die Rate jeweils um die 40 Prozent, w盲hrend D眉sseldorf, K枚ln und Stuttgart bei Belastungen zwischen 30 und 32 Prozent landen.

In den sieben Top-Metropolen sank im Jahr 2023 die Einkommensbelastung f眉r den Immobilienkauf st盲rker als f眉r die Mieten. F眉r die monatliche Ratenzahlung einer Eigentumswohnung mussten Durchschnittsk盲ufer einen um 10,7 Prozentpunkte geringeren Anteil am verf眉gbaren Einkommen aufwenden: Im Schnitt waren es 38,3 Prozent nach 49 Prozent im Jahr 2022.

Der Unterschied zwischen Kauf- und Mietbelastung fiel innerhalb der zehn gr枚脽ten deutschen St盲dte mit 21 Prozentpunkten in M眉nchen aus. In Berlin und Hamburg beliefen sich die Abst盲nde auf 20 Prozentpunkte beziehungsweise 20,9 Prozentpunkte. In Freiburg und Heidelberg sind mit jeweils 11,9 Prozentpunkten die geringsten Unterschiede zwischen der Einkommensbelastung durch Miete und durch Kauf zu verzeichnen.

Anteil des Einkommens auch bei den Mieten gesunken

Auch f眉r Mieter sank der durchschnittliche Einkommensanteil f眉r die Nettomiete von 14,4 Prozent auf 14,1 Prozent. Mit Ausnahme von Berlin (26,4 Prozent) und M眉nchen (25,8 Prozent) blieb die Belastung unter der Schwelle von 25 Prozent. Die anteilige durchschnittliche Einkommensbelastung durch Nettokaltmieten bleibt sonst deutschlandweit unterhalb der 25-Prozent-Schwelle. Allerdings kommt sie dieser Marke in Freiburg und Heidelberg mit rund 24 Prozent schon relativ nah.

Berlin verzeichnete mit 18,4 Prozent nominal den gr枚脽ten Anstieg der Nettokaltmieten aller 400 deutschen Regionen, das Einkommen erh枚hte sich dort durchschnittlich um 8,6 Prozent. Damit stieg der Einkommensanteil f眉r die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Wohnung in der Hauptstadt gegen眉ber dem Vorjahr um 2,2 Prozentpunkte. Auch in M眉nchen, Freiburg und Heidelberg stiegen die Mieten 2023 im Vergleich zum Vorjahr nominal um mehr als f眉nf Prozent. Da in M眉nchen die Einkommenszuw盲chse mit plus acht Prozent h枚her als die Mietsteigerungen ausfielen, sank der Einkommensanteil f眉r die Miete um 0,6 Prozentpunkte, auch in Freiburg und Heidelberg ging der Anteil den 脰konomen zufolge leicht zur眉ck.

Rund 24 Prozent der Haushalte leben in f眉r Mieter hochpreisigen Regionen, in denen mindestens 17 Prozent des durchschnittlichen regionalen Haushaltsnettoeinkommens f眉r die Nettokaltmiete ausgegeben werden m眉ssen. Darunter fallen 32 Gro脽st盲dte, sieben Mittelst盲dte und elf Landkreise. In 37 der 400 deutschen Regionen mussten Haushalte einen geringeren Anteil des Nettoeinkommens f眉r die Finanzierung einer Wohnung aufwenden als f眉r die Miete.

Postbank Wohnatlas 2024: Methodik

Der Postbank Wohnatlas ist eine j盲hrlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. F眉r diese Analyse, den dritten Studienteil des Wohnatlas 2024, wurde unter der Leitung von D枚rte Nitt-Drie脽elmann, Senior Researcherin beim Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI), die Preisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien St盲dten untersucht.

F眉r die Berechnung der Erschwinglichkeit f眉r den Wohnungskauf nahmen die Experten einen Zinssatz von 3,5 Prozent sowie eine anf盲ngliche Tilgungsrate von 2,5 Prozent an. Um das Einkommen im Vergleich zum Kaufpreis berechnen zu k枚nnen, gingen sie von einer Wohnungsgr枚脽e von 70 Quadratmetern aus. Kosten f眉r Makler oder Sanierungsarbeiten wurden nicht ber眉cksichtigt. F眉r das Jahr 2022 nahmen die 脰konomen auch eine 70-Quadratmeter-Wohnung als Annahme, allerdings rechneten sie mit einer Tilgungsrate von 2,1 Prozent und einem Zinssatz von 4,6 Prozent.

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