Zu viel Miete statt Wohneigentum: Was die Politik tun kann

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Zu viel Miete statt Wohneigentum: Was die Politik tun kann — Bild: Getty Images Es sich gem眉tlich machen in den eigenen vier W盲nden: Das ist f眉r viele Familien und die j眉ngere Generation oft zu teuer (Symbolbild)

Deutschland ist ein Mieterland. Immer weniger 鈥� vor allem junge 鈥� Menschen k枚nnen sich Wohneigentum leisten, zeigt eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Woran das liegt und was die Politik tun kann.

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) K枚ln hat Daten aus dem aktuellen Zensus ausgewertet, der im Sommer ver枚ffentlicht wurde: Demnach wurden im Jahr 2022 knapp die H盲lfte (44 Prozent) aller Wohnungen in Deutschland von den Eigent眉mern direkt bewohnt. Bei der vorigen Z盲hlung, die 2011 stattfand, waren es 0,9 Prozentpunkte mehr.

In allen westdeutschen Bundesl盲ndern ging der Anteil zur眉ck. In Bremen und Schleswig-Holstein sank der Anteil mit jeweils knapp drei Prozentpunkten am st盲rksten. Im Osten stieg er dagegen in allen Bundesl盲ndern: In Sachsen am st盲rksten um 1,6 Prozent. Die gegenl盲ufige Entwicklung in Ost und West ist den Forschern zufolge immer noch auf Nachholeffekte nach der Wiedervereinigung 1990 zur眉ckzuf眉hren.

Wohneigentum: In Deutschland zu teuer

Vor allem junge Menschen wohnen der Studie zufolge seltener im Eigenheim als noch Anfang des Jahrtausends. So sank die Wohneigentumsquote der unter 50-J盲hrigen zwischen 2011 und 2022 um mehr als vier Prozentpunkte auf 30,4 Prozent. Unter den 盲lteren ist sie mit knapp 57 Prozent mittlerweile beinahe doppelt so hoch. Der Grund: Vor allem die aktuell j眉ngere Generation ist von den stark gestiegenen Immobilienpreisen und Eigenkapitalforderungen betroffen.

F眉r die Wohnungsbaupolitik hat das laut IW K枚ln klare Implikationen. Denn wenn sich weniger Menschen Eigentum leisten k枚nnen, m眉ssen sie auf den Mietmarkt ausweichen. Das treibt die dortigen Preise enorm. "Alles, was die Kaufpreise senkt, st盲rkt die Wohneigentumsbildung und entlastet den Mietmarkt", schreiben die Autoren. Dazu z盲hlen etwa die Absenkung der Grunderwerbssteuer, vereinfachte Baustandards oder der Ausbau staatlicher F枚rderprogramme.

Kernergebnisse der Studie im 脺berblick

W盲hrend des Immobilienbooms ging der Anteil eigengenutzter Wohnungen in Deutschland insgesamt zur眉ck, vor allem in Westdeutschland und bei j眉ngeren Haushalten ("Generation Miete"). In den ostdeutschen Bundesl盲ndern stieg dagegen die Wohneigentumsquote.
Es besteht ein enger Zusammenhang zwischen regionaler Eigentumsquote, Siedlungsentwicklung und Beschaffenheit des Wohnungsbestands. Parallel zur Eigentumsquote ging in den meisten westdeutschen Regionen der Anteil der Ein- und Zweifamilienh盲user am Bestand zur眉ck, da verst盲rkt Mietwohnungen in Mehrfamilienh盲usern gebaut wurden, es zu einem starken Zuzug in die St盲dte kam und die Zahl der Singlehaushalte anwuchs. In vielen ostdeutschen Regionen ist der Anteil der Ein- und Zweifamilienhauswohnungen hingegen gestiegen.
Eigentumsquoten sind geringer in Regionen, in denen die Preise hoch sind. W盲hrend des Booms war das Hauspreiswachstum in Regionen mit urspr眉nglich bereits niedrigen Wohneigentumsquoten (vor allem St盲dte) besonders stark. Das hat die Bedeutung finanzieller Restriktionen im Zugang zu Wohneigentum f眉r j眉ngere Menschen erheblich versch盲rft. Wachstumsregionen und solche mit steigenden Anteilen j眉ngerer Einwohner verzeichneten beim Wohneigentum starke R眉ckg盲nge. Ansonsten zeigt sich ein allgemeiner Aufholprozess Ostdeutschlands.
Die mikro枚konomische Evaluation hebt hervor, dass die Bedeutung des Haushaltseinkommens f眉r die Chance auf Wohneigentum erheblich zugenommen hat. Parallel zum Anstieg der Hauspreise wird auch eine wachsende Kluft zwischen den Wohneigentumsquoten 盲lterer und j眉ngerer Haushalte sichtbar. Dies st眉tzt die Vermutung, dass die insgesamt r眉ckl盲ufige Entwicklung der Wohneigentumsquote im Untersuchungszeitraum auf eine verringerte Erschwinglichkeit von Wohneigentum zur眉ckzuf眉hren ist.
Wohnungspolitische Vorschl盲ge zur St盲rkung der Wohneigentumsbildung sind zahlreich vorhanden. Aus 枚konomischer Sicht haben sie meist das gemeinsame Ziel, die relativen Kosten des Erwerbs selbstgenutzten Wohneigentums zu senken. Mit Blick auf die empirischen Ergebnisse dieser Studie erscheint dies als vielversprechender Ansatz. Um insbesondere j眉ngeren Haushalten Wohneigentum zu erm枚glichen, ist jedoch eine deutlich entschlossenere Umsetzung dieser Vorschl盲ge erforderlich als bisher.

Handlungsempfehlungen: Das kann die Politik tun

S盲mtlichen Optionen, um die Wohneigentumsbildung zu st盲rken, zielen auf eine Absenkung der relativen Kosten ab. M枚gliche wohnungspolitische Ma脽nahmen gibt es laut IW K枚ln in den drei Handlungsfeldern "Besteuerung", "Direkte und indirekte F枚rderung" und "Regulierung".

Bei der Absenkung der Grunderwerbsteuer sind die L盲nder gefragt. Ein Steuersatz von bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises stellt derzeit der Studie zufolge ein zentrales Hemmnis der Wohneigentumsbildung dar. Bei der F枚rderung sieht das Institut die Vereinfachung bestehender F枚rderprogramme, den Ausbau der Eigenheimf枚rderung f眉r Familien, die F枚rderung des Erwerbs sanierungsbed眉rftiger Bestandsimmobilien ("Jung kauft Alt"), Ausfallb眉rgschaften und Nachrangdarlehen sowie die F枚rderung des Eigenkapitalaufbaus im Rahmen der privaten Altersvorsorge als zentrale Hebel.

Mehr Baulandausweisung, st盲rkere Integration von selbstgenutztem Wohneigentum in kommunale Bebauungspl盲ne, vereinfachte Baustandards 鈥� zum Beispiel der Geb盲udetyp E 鈥� und reduzierte energetische Vorgaben, Absenkung weiterer Erwerbsnebenkosten (wie Notargeb眉hren) und die Aufhebung von Umwandlungsverboten und Milieuschutzsatzungen werden im Feld "Regulierung" als m枚gliche politische Ma脽nahmen genannt.

Zur Methodik:

Die Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) K枚ln ist in Kooperation mit der Hochschule f眉r Polizei und 枚ffentliche Verwaltung Nordrhein-Westfalen entstanden. Die Autoren st眉tzen sich auf Zahlen aus dem Zensus 2022. Die Haushaltsdaten stammen aus dem Sozio-oekonomischen Panel (SOEP).

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