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Entscheidungsstichwort (Thema)

Abrisskosten und Absetzung f眉r au脽ergew枚hnliche Abnutzung als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung trotz anschlie脽ender Errichtung eines Neubaus zu eigenen Wohnzwecken durch den Eigent眉mer

Leitsatz (NV)

Wird ein Geb盲ude wegen festgestellten wirtschaftlichen Verbrauchs in der Zeit seiner Vermietung abgerissen, sind die Abrisskosten und AfaA gem盲脽 搂 7 Abs. 1 Satz 5 EStG als nachtr盲gliche Werbungskosten bei den Eink眉nften aus Vermietung und Verpachtung selbst dann abziehbar, wenn der an seiner Stelle errichtete Neubau zu eigenen Wohnzwecken des Steuerpflichtigen genutzt wird (Anschluss an BFH-Urteil vom 26. Juni 2001 IX R 22/98, BFH/NV 2001, 16).

Normenkette

EStG 搂听7 Abs. 1 S. 5, 搂听9 Abs. 1 S. 1, 搂听12 Nr. 1, 搂听21 Abs. 1

Verfahrensgang

Tatbestand

I. Die Beteiligten streiten 眉ber die steuerrechtliche Behandlung von Abbruchkosten und des "Restbuchwerts" eines abgebrochenen Geb盲udes.

Die Kl盲ger und Revisionsbeklagten (Kl盲ger) erwarben im Mai 1990 ein Grundst眉ck in A; das darauf in den 50iger Jahren des letzten Jahrhunderts errichtete Zweifamilienhaus vermieteten sie. Die Wohnung im Obergeschoss stand ab Mai 1998 leer; drei Zeitungsannoncen der Kl盲ger, mit denen die Wohnung f眉r eine Einzelperson zur Miete f眉r ein Jahr angeboten wurde, hatten keinen Erfolg. Die Mieterin der Parterrewohnung k眉ndigte ihr Mietverh盲ltnis im August 1998 wegen erheblicher baulicher M盲ngel des Mietobjekts.

Daraufhin entschlossen sich die Kl盲ger --nach vorheriger Beratung mit ihrem Architekten 眉ber eine m枚gliche Sanierung-- im November 1998 zu einem Neubau und stellten den entsprechenden Bauantrag im Dezember 1998. Der Architekt f眉hrte in einer gutachterlichen Stellungnahme im Januar 1999 aus, dass das Haus d眉nne, unged盲mmte Au脽enw盲nde, unzureichend isolierte Kellerw盲nde, d眉nne Stahlbetondecken ohne ausreichenden Luft- und Trittschallschutz, unterdimensionierte, einfach verglaste Holzfenster sowie eine veraltete Haustechnik (Gas-, Strom- und Wasserversorgung) habe. Bei einer Sanierung m眉sse der feuchte Keller insgesamt isoliert werden, da die Wand- und Bodendichtungen unwirksam geworden seien. Die Schwammbeseitigung sei gar nicht m枚glich. Der Kostenaufwand f眉r diese Ma脽nahmen sei unvertretbar und belaufe sich auf 30 000 DM. Auch die D盲mmung, das Dach, der Estrich, die Sanit盲rr盲ume, die K眉che und die Haustechnik seien sanierungsbed眉rftig. Die Gesamtkosten f眉r die Sanierung w眉rden 432 000 DM, diejenigen f眉r einen vergleichbaren Neubau dagegen nur 395 000 DM betragen.

Nach Genehmigung des Bauvorhabens rissen die Kl盲ger das alte Geb盲ude im M盲rz 1999 ab und errichteten ein zu ihren eigenen Wohnzwecken bestimmtes Wohngeb盲ude.

Im Einspruchsverfahren gegen den Einkommensteuerbescheid f眉r das Streitjahr 1999 machten die Kl盲ger erstmals die Abbruchkosten (6 380 DM) und den "Restbuchwert" (105 920 DM) bei den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend. Sie h盲tten das Objekt nicht in Abbruchabsicht, sondern mit dem Ziel langfristiger Vermietung erworben. Die baulichen M盲ngel seien beim Erwerb des Hauses im Jahr 1990 noch nicht vorhanden gewesen. Erst sp盲ter habe die zunehmende Bodenfeuchtigkeit zur Schwammbildung im Keller und im Treppenhaus gef眉hrt und eine Vermietung immer schwieriger gemacht. Die Eigennutzung des neuerrichteten Geb盲udes stehe dem streitigen Werbungskostenabzug nicht entgegen.

Der Beklagte und Revisionskl盲ger (das Finanzamt --FA--) wies den Einspruch als unbegr眉ndet zur眉ck. Der dagegen erhobenen Klage gab das Finanzgericht (FG) mit seinem in Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 2006, 1042, ver枚ffentlichten Urteil statt.

Mit der Revision r眉gt das FA Verletzung materiellen Rechts. Das FG habe 搂 9 Abs. 1 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) i.V.m. 搂 12 Nr. 1 EStG fehlerhaft ausgelegt. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) seien Kosten f眉r den Abbruch eines Geb盲udes und der dementsprechende Ansatz eines Restwertes nicht schon allein deshalb als Werbungskosten zu ber眉cksichtigen, weil der Abbruch im Anschluss an die Vermietung des Geb盲udes erfolge. Werde das anstelle des abgebrochenen Geb盲udes neu errichtete Geb盲ude zu privaten Wohnzwecken genutzt, m眉sse der Grund f眉r den Abriss vielmehr zumindest ganz 眉berwiegend in der bisherigen Nutzung des abgerissenen Geb盲udes zu Vermietungszwecken liegen. Da ein im Streitfall au脽ergew枚hnlicher Verschlei脽 des Geb盲udes durch die Vermietung nicht gegeben sei, sei das FG zu Unrecht von einer nur untergeordneten Bedeutung der privaten Nutzung des neu errichteten Geb盲udes ausgegangen.

Das FA beantragt sinngem盲脽, das angefochtene Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Kl盲ger beantragen im Wesentlichen unter Bezugnahme auf die Gr眉nde der angefochtenen Entscheidung, die Revision als unbegr眉ndet zur眉ckzuweisen.

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II. Die Revision ist unbegr眉ndet.

Zu Recht hat das FG die streitigen Abbruchkosten sowie den Restwert des abgebrochenen Geb盲udes als Werbungskosten bei den Eink眉nften der Kl盲ger aus Vermietung und Verpachtung ber眉cksichtigt.

1. Werbungskosten sind gem盲脽 搂 9 Abs. 1 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Bei den Eink眉nften aus Vermietung und Verpachtung sind Werbungskosten grunds盲tzlich alle durch diese Einkunftsart veranlassten Aufwendungen.

a) Nach der Rechtsprechung des BFH liegt eine derartige Veranlassung vor, wenn (objektiv) ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der auf Vermietung und Verpachtung gerichteten T盲tigkeit besteht und (subjektiv) die Aufwendungen zur F枚rderung der Nutzungs眉berlassung gemacht werden (z.B. BFH-Urteile vom 20. Dezember 1994 IX R 122/92, BFHE 177, 50, BStBl II 1995, 534; vom 18. Dezember 2001 IX R 24/98, BFH/NV 2002, 904, m.w.N.). Sind demgegen眉ber die Aufwendungen nicht (fast) ausschlie脽lich durch die Einnahmeerzielung (搂 21 Abs. 1 EStG), sondern daneben auch, und zwar nicht unerheblich, durch die private Lebensf眉hrung veranlasst (搂 12 Nr. 1 EStG), k枚nnen sie insgesamt nicht als Werbungskosten abgezogen werden; eine Aufteilung ist grunds盲tzlich nicht m枚glich (vgl. BFH-Urteile vom 7. November 1995 IX R 81/93, BFH/NV 1996, 533; vom 29. Juli 1997 IX R 70/95, BFH/NV 1997, 850). Der erforderliche Veranlassungszusammenhang mit der Vermietungst盲tigkeit ist nicht gegeben, soweit die Aufwendungen nicht allein oder ganz 眉berwiegend durch die Ver盲u脽erung des Mietwohnobjekts (vgl. BFH-Urteile vom 23. Januar 1990 IX R 159/85, BFH/NV 1990, 761, und IX R 17/85, BFHE 159, 491, BStBl II 1990, 465, m.w.N.) oder durch die im Anschluss an die Renovierung oder Instandsetzung beabsichtigte Eigennutzung veranlasst sind (vgl. BFH-Urteil vom 21. Juli 2000 IX R 48/96, BFHE 192, 311, BStBl II 2001, 784).

b) Auf der Grundlage dieser Rechtsprechung sind die Kosten f眉r den Abriss eines zuvor vermieteten Geb盲udes sowie die darauf bezogene Absetzung f眉r au脽ergew枚hnliche Abnutzung (AfaA) nach 搂 7 Abs. 1 Satz 5 EStG als nachtr盲gliche Werbungskosten bei den Eink眉nften aus Vermietung und Verpachtung nur zu ber眉cksichtigen, wenn ungeachtet des anschlie脽end auf dem Grundst眉ck zu eigenen Wohnzwecken errichteten Geb盲udes der Grund f眉r den Abriss zumindest ganz 眉berwiegend --z.B. eine mangelnde Standfestigkeit-- "w盲hrend der Vermietung des Grundst眉cks" entstanden ist (BFH-Urteil vom 26. Juni 2001 IX R 22/98, BFH/NV 2002, 16, unter Bezugnahme auf die BFH-Urteile in BFHE 192, 311, BStBl II 2001, 784, sowie --klarstellend-- vom 31. M盲rz 1998 IX R 26/96, BFH/NV 1998, 1212).

2. Nach diesen Grunds盲tzen ist die angefochtene Entscheidung aus Rechtsgr眉nden nicht zu beanstanden.

Nach den f眉r den Senat nach 搂 118 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung (FGO) bindenden tats盲chlichen Feststellungen des FG ist der --tragende-- Grund f眉r den Abriss des Geb盲udes, n盲mlich die Vielzahl der im Einzelnen vom FG festgestellten Baum盲ngel und dessen sich daraus ergebender wirtschaftliche Verbrauch,听听 in听听 der听听 Zeit听听 der Vermietung听听 durch听听 die听听 Kl盲ger,听听 mithin vor Aufgabe ihrer Vermietungsabsicht听听 entstanden.

Bei dieser Sachlage ist ein darauf gegr眉ndeter Abbruch als durch die Vermietung veranlasst anzusehen, selbst wenn anstelle des abgerissenen Geb盲udes ein zur Eigennutzung bestimmter Neubau errichtet wird (vgl. BFH-Urteil in BFH/NV 2002, 16); die (k眉nftige) Eigennutzungsabsicht f眉hrt danach nicht zu einer 脺berlagerung des durch die fr眉here Vermietung veranlassten Abbruchs.

F眉r diese unterschiedliche steuerrechtliche Behandlung der Abbruchkosten gegen眉ber den --zur Vorbereitung der Eigennutzung durch den Vermieter-- get盲tigten Aufwendungen f眉r Renovierungs- und Instandsetzungsma脽nahmen am Ende der Vermietungsphase spricht, dass hinsichtlich eines auf die Vermietungst盲tigkeit zur眉ckzuf眉hrenden Abbruchs von Geb盲uden (vgl. BFH-Urteil vom 4. Februar 2004 X R 24/02, BFH/NV 2004, 787) regelm盲脽ig kein Zweifel an der Veranlassung durch die Eink眉nfteerzielung bestehen kann. Demgegen眉ber werden Renovierungs- und Instandsetzungsma脽nahmen im Hinblick auf eine geplante anschlie脽ende Eigennutzung (vgl. Urteil in BFHE 192, 311, BStBl II 2001, 784) oder Ver盲u脽erung (vgl. BFH-Urteil vom 14. Dezember 2004 IX R 34/03, BFHE 208, 232, BStBl II 2005, 343) ma脽gebend mit R眉cksicht auf die zuk眉nftige (private) Nutzung des Geb盲udes get盲tigt. Diese private Veranlassung ist 眉blicherweise nicht von untergeordneter Bedeutung, so dass eine Ber眉cksichtigung der Aufwendungen als Werbungskosten nicht in Betracht kommt (st盲ndige Rechtsprechung seit BFH-Urteil vom 21. Juni 1994 IX R 62/91, BFH/NV 1995, 108).

Schlie脽lich kann sich das FA f眉r seine gegenteilige Auffassung nicht auf das mit der Revisionsbegr眉ndung in Bezug genommene BFH-Urteil in BFH/NV 2004, 787 berufen; nach jener Entscheidung kam eine steuermindernde Ber眉cksichtigung von Abbruchkosten und der AfaA bei einem bereits in Abbruchabsicht erworbenen Geb盲ude nicht in Betracht. Ein solcher Erwerb in Abbruchabsicht, die bei einem Abbruch innerhalb von drei Jahren nach Erwerb zu vermuten ist (vgl. BFH-Entscheidung in BFH/NV 2004, 787), lag im Streitfall nach den bindenden Feststellungen des FG nicht vor.

Fundstellen