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Die gesetzliche Frist f眉r die Verj盲hrung der Anspr眉che eines Vermieters gegen den Mieter wegen Sch盲den des Mietobjekts ist mit 6 Monaten kurz bemessen. Der Lauf der Frist beginnt bereits mit dem 鈥濺眉ckerhalt鈥� der Mietsache und nicht erst mit Vertragsbeendigung. In einer aktuellen Entscheidung hat der BGH pr盲zisiert, was unter 鈥濺眉ckerhalt鈥� zu verstehen ist.

Schl眉ssel 5 Monate vor Mietvertragsende in Briefkasten des Vermieters geworfen

Dem vom BGH in der Revisionsinstanz entschiedenen Rechtsstreit lag ein Streit 眉ber m枚gliche Schadensersatzanspr眉che des Vermieters aus einem gewerblichen Mietverh盲ltnis zu Grunde. Nach einer ca. 13-j盲hrigen Mietzeit k眉ndigte die Mieterin das Mietobjekt im Juni 2020 zum n盲chstm枚glichen Zeitpunkt. Gem盲脽 den vertraglichen Vereinbarungen wurde die K眉ndigung zum 4. Juni 2021 wirksam. Am 31. Dezember 2020 - also mehr als 5 Monate vor Mietvertragsende - warf die Mieterin s盲mtliche in ihrem Besitz befindlichen Schl眉ssel in den Hausbriefkasten des Vermieters. Der Vermieter erkl盲rte Anfang Januar 2021 schriftlich, mit dieser Form der R眉ckgabe nicht einverstanden zu sein.

Vermieter fordert Ersatz f眉r Mietsch盲den

Zum Mietvertragsende forderte der Vermieter im Juni 2021 die ehemalige Mieterin unter Fristsetzung schriftlich zur Beseitigung erheblicher M盲ngel und Sch盲den an dem Mietobjekt auf. Ende August 2021 beantragte der Vermieter wegen der Kosten f眉r die Beseitigung der Sch盲den einen Mahnbescheid. Nach Verrechnung mit einem bestehenden Kautionsguthaben forderte er hierf眉r einen Betrag von etwas 眉ber 32.000 Euro.

6-monatige Verj盲hrungsfrist f眉r Schadensersatzanspr眉che des Vermieters

Kernpunkt des Rechtsstreits war die Frage, ob die Schadensersatzanspr眉che des Vermieters zum Zeitpunkt der Beantragung bzw. des Zugangs des Mahnbescheids bereits verj盲hrt waren. Der BGH bejahte dies unter Hinweis auf 搂 548 Abs. 1 Satz 1 BGB. Danach verj盲hren Ersatzanspr眉che des Vermieters wegen Ver盲nderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in 6 Monaten. Gem盲脽 搂 548 Abs. 1 Satz 2 BGB beginnt die Frist mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zur眉ckerh盲lt.

Mietobjekt mit Kenntnis vom Schl眉sseleinwurf zur眉ckerhalten

Nach der Entscheidung des BGH hatte der Kl盲ger die Mietsache sp盲testens mit Kenntniserlangung vom Einwurf der Schl眉ssel in seinen Hausbriefkasten vollst盲ndig zur眉ckerhalten. Diese Kenntnis hatte der Vermieter nach seiner eigenen Einlassung sp盲testens am 7. Januar 2021 erlangt, sodass die 6-monatige Verj盲hrungsfrist am 7.7.2021 endete, also deutlich vor Beantragung des Mahnbescheids.

Wann hat der Vermieter die Mietsache zur眉ckerhalten?

In seiner Entscheidung setzte der BGH sich ausf眉hrlich mit dem von 搂 548 BGB verwendeten Begriff des R眉ckerhalt der Mietsache auseinander und kam zu folgenden Feststellungen:

• Der R眉ckerhalt der Mietsache setzt eine vollst盲ndige 脛nderung der Besitzverh盲ltnisse zugunsten des Vermieters voraus, denn erst mit Zur眉ckerlangung der Sachherrschaft 眉ber die Mietsache kann sich der Vermieter ein umfassendes Bild von etwaigen Ver盲nderungen oder Verschlechterungen des Mietobjekts machen (BGH, Urteil v. 27.2.2019, XII ZR 63/18).
• Der vollst盲ndige R眉ckerhalt der Mietsache erfordert dar眉ber hinaus eine vollst盲ndige Aufgabe des Besitzes durch den Mieter (d.h. u.a. R眉ckgabe s盲mtlicher Schl眉ssel). Erst dann kann der Mieter keine weiteren Sch盲den mehr verursachen (BGH, Urteil v. 8.1.2014, XII ZR 12/13).
• Da der Begriff des R眉ckerhalts an die tats盲chliche Sachherrschaft gekn眉pft ist, ist die Frage, ob das Mietverh盲ltnis zum Zeitpunkt des R眉ckerhalts noch fortbesteht oder schon beendet ist, f眉r die Beurteilung unerheblich. Daher kann der Lauf der Verj盲hrungsfrist auch schon vor Beendigung des Mietverh盲ltnisses beginnen.

R眉ckerhalt durch Schl眉sseleinwurf in den Hausbriefkasten des Vermieters

In seiner Entscheidung stellte der BGH klar, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, eine Mietsache auf blo脽en Zuruf des Mieters zur眉ckzunehmen. Ausdr眉cklich offen gelassen hat der BGH die Frage, ob ein Vermieter vor Beendigung des Mietverh盲ltnisses zur R眉cknahme der Mietsache verpflichtet ist. Im konkreten Fall kam es nach Auffassung des BGH auf diese Fragen nicht an. Mit Einwurf der Schl眉ssel in den Hausbriefkasten des Vermieters sei eine vollst盲ndige 脛nderung der Besitzverh盲ltnisse zugunsten des Vermieters eingetreten, und zwar sp盲testens im Zeitpunkt seiner Kenntnis. Sei der Vermieter - wie hier - alleine im Besitz der Schl眉ssel, so habe er auch die alleinige und vollst盲ndige Sachherrschaft.

Kein ungerechtfertigter Nachteil f眉r Vermieter

Im Ergebnis entstand dem Kl盲ger durch den R眉ckerhalt des Mietobjekts nach Auffassung des BGH auch kein unbilliger Nachteil. Die nach dem Gesetz f眉r den Beginn der Verj盲hrung vorausgesetzte M枚glichkeit der ungehinderten und vollst盲ndigen Kenntnisnahme vom Zustand des Mietobjekts sei mit Erhalt s盲mtlicher Schl眉ssel f眉r den Kl盲ger in keiner Weise mehr eingeschr盲nkt gewesen. Er habe so eine einfache M枚glichkeit gehabt, vorhandene Sch盲den festzustellen und diese innerhalb der gesetzlichen Verj盲hrungsfrist gegen die Beklagte geltend zu machen.

Schadensersatzanspr眉che des Vermieters sind verj盲hrt

Zum Zeitpunkt der Beantragung des Mahnbescheids im August 2021 waren die Anspr眉che des Kl盲gers nach der Bewertung des BGH gem盲脽 搂 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verj盲hrt und die Klage insoweit abzuweisen.

(BGH, Urteil v. 29.1.2025, XII ZR 96/23)