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Die Rechtsprechung des BGH zur Nachzahlung von Mietschulden innerhalb der sogenannten Schonfrist ist eindeutig: Die Nachzahlung von Mietschulden beseitigt nur die Wirkungen einer zuvor erkl盲rten au脽erordentlichen K眉ndigung, nicht aber die Wirkungen einer gleichzeitig erkl盲rten ordentlichen K眉ndigung.

LG Hamburg macht Ausnahme von BGH-Regel

Das LG Hamburg machte nun eine Ausnahme von dieser Regel f眉r den Fall, dass die Nachzahlung von Mietschulden so unverz眉glich nach der K眉ndigungserkl盲rung erfolgt, dass die Pflichtverletzung des Mieters hierdurch weniger schwer erscheint.

Ordentliche und au脽erordentliche K眉ndigung wegen Mietr眉ckst盲nden

Der vom LG entschiedene Fall entsprach der h盲ufig anzutreffenden Standardkonstellation: Die Mieter einer Wohnung waren mit mehr als 2 Monatsmieten in R眉ckstand. Darauf erhielten sie vom Vermieter die fristlose, hilfsweise die ordentliche K眉ndigung wegen der aufgelaufenen Mietr眉ckst盲nde. Die Mieter glichen nach Erhalt der K眉ndigung die R眉ckst盲nde umgehend aus. Der Vermieter hielt dennoch an der Beendigung des Mietverh盲ltnisses durch die ordentliche K眉ndigung fest und verklagte die Mieter auf R盲umung und Herausgabe der Wohnung.

Streit 眉ber die Wirkungen einer Mietnachzahlung

F眉r diese F盲lle bestimmt 搂 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, dass die fristlose K眉ndigung unwirksam wird, wenn der Vermieter sp盲testens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtsh盲ngigkeit des R盲umungsanspruchs (Schonfrist) befriedigt wird. U.a. das LG Berlin bezieht die Rechtsfolge der Unwirksamkeit der K眉ndigung - in hartn盲ckiger Abweichung von der BGH-Rechtsprechung - nicht nur auf die au脽erordentliche, sondern auch auf die ordentliche K眉ndigung (zuletzt: LG Berlin II, Urteil v. 23.10.2024, VIII ZR 106/23). Die Rechtsprechung des BGH hierzu ist eindeutig. Die Schonfristregelung sei vom Gesetzgeber bewusst in der Vorschrift zur au脽erordentlichen K眉ndigung aus wichtigem Grund platziert und beseitige daher auch nur deren Wirkung. Eine gleichzeitig erkl盲rte ordentliche K眉ndigung bleibt laut BGH wirksam (BGH, Urteil v. 5.10.2022, VIII ZR 307/21).

R盲umungsklage 眉ber 2 Instanzen abgewiesen

Trotz dieser Rechtsprechung des h枚chsten deutschen Zivilgerichts wiesen im konkreten Fall sowohl das erstinstanzlich zust盲ndige AG als auch in 2. Instanz das LG die R盲umungsklage ab. Das LG gestand dem Kl盲ger zwar zu, dass die Zahlung innerhalb der Schonfrist gem盲脽 搂 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB 鈥� wie vom BGH vorgegeben - unmittelbare Auswirkungen ausschlie脽lich auf die au脽erordentliche K眉ndigung hat. Allerdings m眉sse eine gleichzeitig erkl盲rte ordentliche K眉ndigung dar眉ber hinaus den Voraussetzungen des 搂 573 BGB gen眉gen. Gem盲脽 搂 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB habe der Vermieter nur dann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverh盲ltnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Keine erhebliche Pflichtverletzung der Mieter

Diese von 搂 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorausgesetzte Erheblichkeitsschwelle war nach Auffassung des LG im konkreten Fall nicht erreicht. Die nach Erhalt der K眉ndigung unverz眉gliche und vollst盲ndige Nachzahlung der r眉ckst盲ndigen Miete, habe gezeigt, dass die Mieter ihr vertragswidriges Verhalten bedauern, dass sie bereit sind, sich in Zukunft vertragsgem盲脽 zu verhalten und das Mietverh盲ltnis nicht weiter durch s盲umiges Verhalten zu gef盲hrden. Die sofortige R眉ckkehr der Mieter zur Vertragstreue lasse ihre S盲umnis in einem milderen Licht erscheinen, sodass die Verletzung ihrer Vertragspflichten insgesamt nicht so erheblich sei, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverh盲ltnisses nicht zugemutet werden k枚nne.

R盲umungsklage abgewiesen

Im Ergebnis bewertete das Gericht das Festhalten des Vermieters an der ordentlichen K眉ndigung angesichts der unverz眉glichen Nachentrichtung des vollst盲ndigen Mietr眉ckstandes auch als treuwidrig. Damit blieb der R盲umungsklage der Erfolg versagt.

(LG Hamburg, Urteil v. 13.12.2024, 307 S 40/24)

Hintergrund:

Die Rechtsauslegung des LG Hamburg steht nicht in diametralem Widerspruch zur Rechtsprechung des BGH. In einer aktuellen Entscheidung hat der BGH zwar seinen Standpunkt zur Auslegung des 搂 569 Abs. 3 BGB bekr盲ftigt, gleichzeitig aber - wie jetzt auch das LG Hamburg - betont, dass hinsichtlich der Wirksamkeit einer ordentlichen K眉ndigung immer auch die Erheblichkeit der Pflichtverletzung durch die Mieter gem盲脽 搂 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gepr眉ft werden muss. Nur wenn Mieter ihre vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt h盲tten, sei ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverh盲ltnisses zu bejahen.

Gesamtumst盲nde des Einzelfalls sind zu ber眉cksichtigen

Im Rahmen der Pr眉fung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung m眉ssen laut BGH s盲mtliche Umst盲nde des Einzelfalls Ber眉cksichtigung finden. Dazu geh枚rten u.a. die Dauer und die H枚he des Zahlungsverzugs. Daneben seien Feststellungen dazu zu treffen, ob die ordentliche K眉ndigung aufgrund besonderer Umst盲nde ausnahmsweise im Sinne von 搂 242 BGB als treuwidrig angesehen werden kann. Einschr盲nkend hat der BGH allerdings auch klargestellt, dass der Umstand, dass die Mietr眉ckst盲nde bereits vor Ablauf der Schonfrist vollst盲ndig beglichen werden, allein nicht geeignet ist, die Pflichtverletzung zu heilen (BGH, Urteil v. 23.10.2024, VIII ZR 106/23)