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Nach einer Entscheidung des LG Berlin setzt die Wirksamkeit einer in einem Mietvertrag enthaltenen Klausel 眉ber die Vereinbarung einer Indexmiete voraus, dass die Klausel nicht an unauff盲lliger Stelle so platziert ist, dass sie leicht 眉bersehen werden kann. Dar眉ber hinaus muss die Klausel so klar und verst盲ndlich formuliert sein, dass der Mieter sie ohne weiteres versteht.

Klage der Mieter gegen Mieterh枚hungsverlangen

Die Mieter einer Wohnung in Berlin hatten gegen die von einer Vermieterin geforderte Erh枚hung der Miete vor Gericht geklagt. Das Erh枚hungsverlangen fu脽te auf einer im Mietvertrag am Ende unter der 脺berschrift 鈥濻onstige Vereinbarungen鈥� enthaltenen Klausel mit folgender Formulierung: 鈥濵ieter und Vermieter vereinbaren eine Indexmiete gem. 搂 557b BGB鈥�. Weitere Angaben zu den Modalit盲ten einer Anpassung der Miete auf der Grundlage des amtlichen Preisindexes enthielt der Vertrag nicht.

Mieter waren von der Indexklausel 眉berrascht

Die klagenden Mieter hielten die vereinbarte Indexmiete f眉r unwirksam. Beim Abschluss des Vertrages sei ihnen die Klausel 眉berhaupt nicht aufgefallen. 搂 3 des Mietvertrages enthalte die Bestimmungen zur H枚he des monatlichen Mietzinses. Von einer Indexvereinbarung sei dort keine Rede. Die im letzten Vertragsabschnitt unter 鈥濻onstige Vereinbarungen鈥� enthaltene Klausel zur Indexmiete habe sie v枚llig 眉berrascht und sei ihnen erst bei Erhalt des Schreibens der Vermieterin zur Mieterh枚hung aufgefallen.

Platzierung der Indexklausel war zu versteckt

Sowohl das erstinstanzlich mit der Sache befasste AG als auch das im Berufungsverfahren zust盲ndige LG zeigten Verst盲ndnis f眉r die Einwendungen der Mieter. Die Klausel zur Indexmiete unter dem Unterpunkt 鈥濻onstige Vereinbarungen鈥� sei an dieser Stelle f眉r die Mieter 眉berraschend. Bei der Indexmiete handle es sich um eine Vereinbarung 眉ber die H枚he des Mietzinses. Eine solche Vereinbarung sei von einem durchschnittlich denkenden Vertragspartner in dem Abschnitt des Mietvertrages zu erwarten, der die Mieth枚he regle. Die am Vertragsende mehr oder weniger versteckte Regelung 眉ber eine Indexmiete sei f眉r die Mieter als Vertragspartner 眉berraschend und versto脽e daher gegen 搂 305c Abs. 1 BGB. Damit sei die Klausel unwirksam.

Indexklausel verst枚脽t gegen Transparenzgebot

Das LG st眉tzte seine Bewertung auf einen weiteren Gesichtspunkt. Die Formulierung der Indexklausel sei intransparent. Sie enthalte lediglich einen Verweis auf die gesetzliche Regelung des 搂 557b BGB, ohne nachvollziehbar zu erl盲utern, unter welchen Voraussetzungen die H枚he des Mietzinses anzupassen ist. F眉r den Vertragspartner sei nicht zu erkennen, wann, unter welchen Bedingungen und in welche Richtung eine Anpassung des Mietzinses erfolgen k枚nne. Die Klausel versto脽e damit gegen das Transparenzgebot des 搂 307 Abs. 1 Satz 2 BGB und sei auch aus diesem Grunde nicht wirksam vereinbart.

(LG Berlin, Beschluss v. 13.1.2025, 63 S 138/24)

Hintergrund:

Die Vereinbarung einer Indexmiete hat sowohl f眉r die Vermieterseite als auch f眉r den Mieter in der Praxis Vor- und Nachteile. Vermieter m眉ssen beachten, dass sie bei Vereinbarung eines Indexmietvertrages die Mieth枚he nicht mehr gem盲脽 搂 558 BGB regelm盲脽ig an die orts眉bliche Vergleichsmiete anzupassen k枚nnen. Stattdessen k枚nnen Sie die Miete an die allgemeinen Preissteigerungen des durch das Statistische Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindexes anpassen. Vorteil f眉r den Vermieter: Die Mietpreisbremse gilt f眉r die Indexmiete nicht.

Kombination von Anpassung an Vergleichsmiete und Preisindex ist unzul盲ssig

Die beiden Optionen einer regelm盲脽igen Mieterh枚hung durch Anpassung an die 枚rtliche Vergleichsmiete bzw. durch Anpassung an den Preisindex k枚nnen auch durch eine ausdr眉ckliche vertragliche Regelung nicht kombiniert werden, 搂 557b Abs. 2 Satz 3 BGB. Bei einer wirksamen Indexvereinbarung kann der Vermieter gegen眉ber dem Mieter die Anpassung der Miete an den Index einmal j盲hrlich verlangen. Hierbei muss er die Berechnung des Erh枚hungsbetrages dem Mieter in Textform f眉r diesen verst盲ndlich und transparent mitteilen. Den erh枚hten Mietzins muss der Mieter ab dem 眉bern盲chsten Monat nach dem Zugang der Mitteilung zahlen.

Indexmiete kann sich nach oben und nach unten entwickeln

Zumindest theoretisch kann bei einem R眉ckgang der Lebenshaltungskosten der Index auch zu einer Senkung des Mietzinses f眉hren. Diese M枚glichkeit darf im Mietvertrag auch nicht ausgeschlossen werden. So hat das LG Berlin eine Indexregelung f眉r unwirksam erkl盲rt, die lediglich eine Anpassung zugunsten des Vermieters im Fall der Erh枚hung des Preisindex vorsah, nicht aber die M枚glichkeit einer Reduzierung des Mietzinses f眉r den Fall einer negativen Entwicklung des Preisindex (LG Berlin, Beschluss v. 20.6.2024, 67 S 83/24).