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Leipzig, Potsdam, Hamburg, Darmstadt und Berlin sind die f眉nf attraktivsten St盲dte mit dem geringsten Risiko f眉r Wohninvestments in Deutschland, hat das Beratungshaus L眉bke Kelber ermittelt. Untersucht wurden 111 Standorte.

Rendite-Risiko-Ranking: Die attraktivsten St盲dte

Leipzig liegt im Rendite-Risiko-Ranking 2025 von L眉bke Kelber wie schon in den vergangenen Jahren an der Spitze 鈥� mit deutlichem Abstand. In den "Top 10" befinden sich im Gegensatz zu 2024 nicht mehr alle sieben Metropolen. Berlin und Hamburg bleiben drin, 顿眉蝉蝉别濒诲辞谤蹿, 惭眉苍肠丑别苍, Frankfurt am Main, K枚ln und Stuttgart fallen raus, befinden sich aber noch unter den 25 attraktivsten deutschen St盲dten.聽

Die "Top 7"-St盲dte seien zwar weiterhin attraktiv, aber auch teuer, erkl盲rt Mark Holz, Head of Strategy and Research bei L眉bke Kelber, die Entwicklung. Dagegen konnten sich St盲dte der zweiten und dritten Reihe ins vordere Tabellenf眉nftel schieben oder im Vergleich zum Vorjahr dort weiter etablieren und verbessern.

Quelle: L眉bke Kelber

Ankaufsmultiplikatoren steigen mit den Preisen

"Die Preiskorrektur ist abgeschlossen, die Preise steigen wieder", so Holz. In den Metropolen liegen die Ankaufsmultiplikatoren f眉r Bestandsimmobilien in mittleren Lagen derzeit im Schnitt beim 21,1-fachen der Jahresnettokaltmiete 鈥� im Vorjahr war es das 20,6-fache. In den B-St盲dten haben sich die Ankaufsmultiplikatoren vom 16,5-fachen auf das 16,7-fache erh枚ht.

脛hnlich sieht es bei der Entwicklung der Ankaufsmultiplikatoren f眉r Neubauimmobilien in mittleren Lagen aus: In den A-St盲dten haben die sich vom 22,4-fachen im Vorjahr auf das 22,5-fache entwickelt 鈥� in den B-M盲rkten vom 19,9-fachen auf das 20-fache.

Mehrfamilienh盲user ziehen Investoren an

Mit den verbesserten Finanzierungsbedingungen und den steigenden Preisen kehrt das Kapital in den Markt zur眉ck, wie L眉bke Kelber beobachtet. Insbesondere Mehrfamilienh盲user r眉cken wieder verst盲rkt in den Blick der Investoren.

Auf K盲uferseite befinden sich neben Family Offices die gro脽en Wohnimmobilien-AGs, die in den vergangenen Jahren eher verkauft haben. Auch gro脽e Investment und Asset Manager kaufen wieder. "Wir sehen ein knappes Angebot, steigende Mieten und fallende Zinsen. Wir rechnen damit, dass die Kapitalwerte in diesem Jahr um zehn bis 15 Prozent wachsen", sagt Dr. Karsten Lieser, Chief Investment Officer (CIO) bei L眉bke Kelber.

B- und C-St盲dte werden zu聽Top-Wachstumshubs

"Die risikoadjustierte Betrachtung der zu erwartenden Rendite hat sich gegen眉ber dem Vorjahr erneut dynamisch entwickelt", sagt Marc Sahling, Vorstandsvorsitzender der L眉bke Kelber AG.聽Neben den Top-St盲dten wie Leipzig oder Dresden bieten auch Wohninvestmentm盲rkte wie Darmstadt, Erlangen, L眉beck, M枚nchengladbach oder Aachen attraktive risikobereinigte Renditeaussichten.

"Fast alle Metropolen verlieren Bev枚lkerung an den Speckg眉rtel und St盲dte der zweiten und dritten Reihe in der N盲he der Metropolen", erkl盲rt Holz. In den Metropolen fehle es an bezahlbaren Wohnungen, dazu komme die M枚glichkeit, im Homeoffice zu arbeiten 鈥� der Trend zur Urbanisierung der vergangenen Jahre sei gebrochen. "Die Top-Standorte sind nicht mehr die Top-Wachstumshubs", so Holz weiter.

Lieser zufolge befinden sich insbesondere St盲dte im Ruhrgebiet im Aufwind, darunter Gelsenkirchen, Dortmund, Essen, Duisburg und Bottrop. Allein Gelsenkirchen hat im aktuellen Rendite-Risiko-Ranking innerhalb eines Jahres einen Sprung um 16 Pl盲tze auf Rang 83 gemacht. Auch andere St盲dte in Nordrhein-Westfalen wie Aachen oder Paderborn entwickeln sich positiv. Aachen geh枚rt zu den Top-Aufsteigern im Ranking 2025 mit einer Verbesserung um 19 Pl盲tze auf Rang 30.

Bestand: Wohnungen einzeln verkaufen rentiert sich

Ein weiteres Ergebnis des Risiko-Rendite-Rankings: Die Privatisierung von Best盲nden nimmt wieder Fahrt auf. In St盲dten mit einer hohen Nachfrage kann es interessant sein, Wohnungen einzeln zu verkaufen. W盲hrend es im vergangenen Jahr nur in Gera und Dessau-Ro脽lau g眉nstiger war zu kaufen als zu mieten, sind K盲ufer jetzt bereits in zehn St盲dten besser dran.

Zu diesen St盲dten z盲hlen Kaiserslautern, Chemnitz und Gelsenkirchen. Die Mieten werden weiter steigen, die Geh盲lter, wenn auch im geringeren Umfang, auch. "Die Kaufpreise werden in vielen M盲rkten aber langsamer steigen", ist sich Holz sicher. Auf der K盲uferseite sorgten die gesunkenen Zinsniveaus daf眉r, dass der Wohnungskauf f眉r private Kapitalanleger und Selbstnutzer wieder erschwinglicher ist 鈥� auf der Verk盲uferseite k枚nnten Einzelverk盲ufe insgesamt f眉r h枚here Margen sorgen verglichen mit einem Globalvertrieb, erg盲nzt Lieser.

Rendite-Risiko Ranking: Methodik

L眉bke Kelber ermittelte f眉r jede der 111 untersuchten St盲dte die individuelle Marktattraktivit盲t und das inverse Standortrisiko. Das ergibt sich aus der Bev枚lkerungsentwicklung, sozio枚konomischen Bedingungen, dem Wohnungsmarkt, aus aktuellen Miet- und Kaufpreisen der jeweiligen Stadt und einer qualitativen Einsch盲tzung, der Lebensqualit盲t.

Aus dieser Betrachtung werden Risikozuschl盲ge ermittelt, die neben einem generellen Zuschlag f眉r Immobilien dem risikofreien Zins angerechnet werden. So ergibt sich die empfohlene Mindestrendite, die am jeweiligen Standort erzielt werden sollte, um dessen individuelles Risiko ad盲quat einzupreisen. Der risikolose Zins von 2,5 Prozent entspricht der Rendite einer zehnj盲hrigen Bundesanleihe.

F眉r die dem Rendite-Risiko Ranking zugrunde gelegte Investitionsanalyse eines typischen institutionellen Investors wurde eine Eigenkapitalquote von 55 Prozent bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 3,5 Prozent f眉r das Fremdkapital angenommen. Bezogen auf die Differenz zwischen der von L眉bke Kelber kalkulierten Eigenkapitalrendite und der empfohlenen, auf das Standortrisiko bezogenen Mindestrendite ergibt sich ein umfassendes Bild der attraktivsten Standorte f眉r Wohnimmobilieninvestments in Deutschland.

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