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Leitsatz

1. Verg眉tungen f眉r nachtr盲glich vereinbarte Sonderw眉nsche unterliegen beim Grundst眉ckserwerb mit noch zu errichtendem Geb盲ude als zus盲tzliche Leistungen der Grunderwerbsteuer nach 搂听9 Abs.听2 Nr.听1 des Grunderwerbsteuergesetzes, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Erwerbsgesch盲ft vorliegt.

2. Dies gilt nicht f眉r Hausanschlusskosten, wenn der Erwerber des Grundst眉cks zur 脺bernahme dieser Kosten sich bereits im Grundst眉ckskaufvertrag verpflichtet hat.

3. Die Steuer ist in einem selbst盲ndigen Bescheid festzusetzen.

Normenkette

搂 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG, 搂 105 Abs. 5 FGO

Sachverhalt

Der Kl盲ger erwarb mit notariell beurkundetem Vertrag von der X鈥怗bR (Ver盲u脽erin) einen Teil eines noch zu vermessenden Grundst眉cks mit einer Doppelhaush盲lfte als Ausbauhaus zu einem Festpreis. Die Ver盲u脽erin verpflichtete sich, das Doppelhaus auf dem Grundst眉ck zu errichten.

Der Kaufpreis umfasste nach 搂听3 des Vertrags die Kosten f眉r den Grund und Boden sowie die Kosten f眉r die Errichtung des Kaufobjekts einschlie脽lich Architekten- und Statikergeb眉hren. Bauweise, Gr枚脽e und Ausstattung des Ausbauhauses richtete sich nach dem Vertrag und nach der Bau- und Leistungsbeschreibung, die Teil des Vertrags wurde.

Das FA setzte f眉r den Grundst眉ckserwerb GrESt fest. In der Bemessungsgrundlage ber眉cksichtigte es den vereinbarten Kaufpreis sowie den Wert von einzutragenden Leitungsrechten.

Auf Nachfrage des FA 眉bersandte der Kl盲ger von der Ver盲u脽erin ausgestellte Rechnungen 眉ber zus盲tzlich erbrachte Leistungen. Das FA sah in dem von Kl盲ger gezahlten Entgelt eine zus盲tzliche Gegenleistung i. S. d. 搂听9 Abs.听2 Nr.听1 GrEStG und erlie脽 einen weiteren GrESt-Bescheid, in dem es hierf眉r GrESt i. H. v. 978听EUR festsetzte. Hierzu geh枚rten auch die von der Ver盲u脽erin in Rechnung gestellten Hausanschlusskosten.

Einspruch und Klage hatten keinen Erfolg (Nieders盲chsisches FG, Urteil vom 5.5.2021, 7听K听208/19, 亿兆体育-Index 15367467).

Entscheidung

Die Revision war begr眉ndet. Der BFH hat das FG-Urteil aufgehoben und der Klage insoweit stattgegeben, als das FA das Entgelt f眉r die Hausanschlusskosten in die Bemessungsgrundlage bei der Festsetzung der GrESt mit einbezogen hat. Mit seinem weitergehenden Antrag hatte der Kl盲ger keinen Erfolg.

Hinweis

1. Das Entgelt f眉r von dem Kl盲ger nachtr盲glich beauftragte zus盲tzliche Leistungen unterlag 鈥� bis auf die Hausanschlusskosten 鈥� als Gegenleistung i. S. d. 搂听9 Abs.听2 Nr.听1 GrEStG der GrESt. Diese war in einem selbstst盲ndigen Bescheid festzusetzen. Diesbez眉glich wird auf die Ausf眉hrungen in den Praxis-Hinweisen zum BFH, Urteil vom 30.10.2024, II听R听15/22, BFH/NV 2025, XXX, BFH/PR 2025, XXX, verwiesen.

2. Das Entgelt f眉r die Hausanschlusskosten f眉r Trinkwasser, Strom und Gas war keine zus盲tzliche Gegenleistung i. S. d. 搂听9 Abs.听2 Nr.听1 GrEStG, da sich der Kl盲ger als Erwerber bereits bei Abschluss des Grundst眉ckskaufvertrags zur 脺bernahme dieser Kosten verpflichtet hatte. Es geh枚rte daher nach 搂 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG zur Bemessungsgrundlage des Kaufvertrages 眉ber das Grundst眉ck mit zu errichtender Doppelhaush盲lfte.

3. Der Zeitpunkt der Rechnungslegung oder der Zahlung der Gegenleistung ist f眉r die Einordnung einer Gegenleistung nach 搂听9 Abs.听1 Nr.听1 GrEStG oder nach 搂听9 Abs.听2 Nr.听1 GrEStG unerheblich. Entscheiden ist allein, wann sich der Erwerber zur 脺bernahme der Kosten verpflichtet hat. Erfolgt dies bereits bei Abschluss des Grundst眉ckskaufvertrags, geh枚rt das Entgelt zur Gegenleistung nach 搂听9 Abs.听1 Nr.听1 GrEStG.

4. Zu beachten ist, dass der GrESt-Bescheid 眉ber den Kauf des Grundst眉cks nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens war, sondern nur der zweite GrESt-Bescheid 眉ber die zus盲tzlich vereinbarten Gegenleistungen in Bezug auf die Sonderw眉nsche. Der BFH hat daher offengelassen, ob die Hausanschlusskosten als Gegenleistung nach 搂听9 Abs.听1 Nr.听1 GrEStG in dem den urspr眉nglichen Grundst眉ckserwerb betreffenden GrESt-Bescheid zu erfassen waren oder ob es sich um nicht der GrESt unterliegende eigenn眉tzige Erwerberleistungen handelte, die dem Erwerber allein zugutekommen. Solche "eigenn眉tzigen Erwerberleistungen" stellen keine Gegenleistung i. S. d. 搂 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG dar.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 30.10.2024 鈥� II听R听18/22