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Leitsatz (amtlich)

1. F眉r die Bestimmung der Gegenleistung ist nicht ma脽gebend, was die Vertragschlie脽enden als Kaufpreis bezeichnen, sondern was nach dem Inhalt des Vertrages der K盲ufer als Kaufpreis zu erbringen hat (BFH 91, 131).

2. Die Auslegung des objektiven Gehalts einer Willenserkl盲rung ist Rechtsanwendung und als solche in vollem Umfang der Nachpr眉fung des Revisionsgerichts unterworfen (BFH 91, 337).

3. Ist in einem Kaufvertrag ein bestimmter Betrag als Kaufpreis ausgewiesen, in demselben Vertrag aber vereinbart, da脽 nicht dieser Betrag zu leisten ist, sondern u. a. unverzinsliche oder niedrig verzinsliche Hypothekenschulden (BFH 87, 547, 88, 390) unter nicht abgezinster Verrechnung auf diesen zu 眉bernehmen sind, darf nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, da脽 diese Schuld眉bernahmen (搂 416 BGB) an Erf眉llungs Statt (搂 364 Abs. 1 BGB) f眉r entsprechende Teile des an sich geschuldeten Nominalbetrags gegeben und genommen werden sollten und nicht Teil der Gegenleistung seien.

Normenkette

GrEStG 1940 搂听10 Abs. 1, 搂听11 Abs. 1 Nr. 1; FGO 搂 118 Abs. 2

Tatbestand

Der Kl盲ger hat im Jahr 1965 ein Grundst眉ck gekauft. Der Kaufvertrag nennt als Kaufpreis 580 000 DM, als bar zu zahlenden Kaufpreis; 39 083,03 DM. In Anrechnung auf den Kaufpreis 眉bernahm der Kl盲ger sieben Hypotheken nebst den ihnen zugrunde liegenden Darlehensschulden, unter diesen unverzinsliche und niedrig verzinsliche; au脽erdem erkl盲rte er sich bereit, die von den Mietern des Hauses an die Verk盲uferin entrichteten Mietvorauszahlungen gegen sich gelten zu lassen. Im Kaufvertrag nahmen die Vertragschlie脽enden die Valuta der Hypotheken mit 434 161,17 DM, die Vorauszahlungen mit 6 755,80 DM an. Nach Feststellung der richtigen Betr盲ge sollte die Differenz entweder aus dem beim Notar hinterlegten Barpreis oder durch Nachzahlung des Kl盲gers ausgeglichen werden.

Das Finanzamt (Beklagter) hat gegen den Kl盲ger Grunderwerbsteuer festgesetzt, die es in der Einspruchsentscheidung auf 40 600 DM herabsetzte. Nach seiner Auffassung stimmt der Wert der Gegenleistung mit dem als Kaufpreis genannten Betrag von 580 000 DM 眉berein. Der Kl盲ger ist demgegen眉ber der Ansicht, der Wert der Gegenleistung setze sich aus den einzelnen Leistungen (dem bar zu zahlenden Betrag, den Schuld眉bernahmen usw.) zusammen, die je f眉r sich zu bewerten seien. Dabei sei zu ber眉cksichtigen, da脽 die 眉bernommenen Hypothekenschulden nicht oder nur gering zu verzinsen seien. Das Finanzgericht hat die Klage abgewiesen.

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Die Revision des Kl盲gers ist begr眉ndet. Das angefochtene Urteil verletzt 搂 11 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG durch Nichtanwendung des 搂 157 BGB.

Das Finanzgericht hat sich zwar f眉r 眉berzeugt erkl盲rt, da脽 鈥瀌ie Vertragsparteien einen festen Kaufpreis vereinbart und die 脺bernahme der Hypotheken nur an Erf眉llungs Statt gegeben bzw. angenommen haben鈥�. Darin kann aber nur die Bekundung einer Rechts眉berzeugung und keine den Bundesfinanzhof (BFH) gem盲脽 搂 118 Abs. 2 FGO bindende tats盲chliche Feststellung gesehen werden. Denn das Finanzgericht begr眉ndet diesen Satz unmittelbar anschlie脽end damit, die Vertragschlie脽enden h盲tten 鈥瀒n dem Vertrag 鈥� n盲mlich die Zahlung von 580 000 DM fest vereinbart und erkl盲rt, da脽 der Kaufpreis durch eine Barzahlung und die 脺bernahme von Hypotheken in Anrechnung auf den Kaufpreis belegt werde鈥�. Bei dieser Begr眉ndung mu脽 davon ausgegangen werden, da脽 das Finanzgericht seine 脺berzeugung aus dem Wortlaut der Vertragsurkunde gesch枚pft (鈥瀗盲mlich鈥�), diese also ausgelegt hat. Die Auslegung des objektiven Gehalts einer Willenserkl盲rung ist Rechtsanwendung und als solche HI vollem Umfang der Nachpr眉fung des Revisionsgerichts unterworfen (BFH-Urteil V 118/65 vom 16. November 1967, Sammlung der Entscheidungen des Bundesfinanzhofs Bd. 91 S. 336 [337] 鈥� BFH 91, 336 [337]鈥�, BStBl II 1968, 348).

Anschlie脽end f眉hrt das Finanzgericht aus, die Vertragsparteien h盲tten 鈥瀞ich zun盲chst offenbar eine Vorstellung gebildet, zu welchem Preis der Ver盲u脽erer das Grundst眉ck herzugeben und der Kl盲ger es zu erwerben bereit war鈥�; sie h盲tten 鈥瀌en Valutenstand der Grundpfandrechte so gut wie m枚glich festgestellt und hiernach den zu leistenden Barbetrag vereinbart鈥�. Ob damit nur Folgerungen aus dem objektiven Vertragsinhalt gezogen (鈥瀘ffenbar鈥�) oder tats盲chliche Feststellungen getroffen sind, kann dahingestellt bleiben. Denn jedenfalls l盲脽t ein solcher Ablauf nicht den rechtlichen Schlu脽 zu, die Barausgleichsklausel w盲re nicht notwendig gewesen, wenn es den Vertragsparteien nur auf die 脺bernahme der einzelnen Leistungen und nicht auf die Festlegung eines bezifferten Kaufpreises angekommen w盲re, und da脽 die Steuer aus dem eingangs des Vertrages als Kaufpreis genannten Betrag von 580 000 DM zu berechnen sei. Denn als Wert der Gegenleistung (搂 10 Abs. 1 GrEStG) gilt gem盲脽 搂 11 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 鈥� unbeschadet der weiteren Vorschriften der Abs盲tze 2 und 3 des 搂 11 GrEStG 鈥� 鈥瀌er Kaufpreis einschlie脽lich der vom K盲ufer 眉bernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verk盲ufer vorbehaltenen Nutzungen鈥�, also die Summe der Leistungen, zu denen sich der K盲ufer dem Verk盲ufer gegen眉ber verpflichtet.

Ma脽gebend ist also nicht, was die Vertragschlie脽enden als Kaufpreis bezeichnen, sondern was nach dem Inhalt des Vertrages der K盲ufer als Kaufpreis zu erbringen hat (BFH-Urteil II 93/63 vom 14. November 1967, BFH 91, 130 [131]). Diesbez眉glich l盲脽t aber der objektive Inhalt des Vertrages 鈥� und eine abweichende Vereinbarung ist nicht festgestellt (vgl. 搂 313 BGB) 鈥� keinen Zweifel daran, da脽 der Kl盲ger nicht bare 580 000 DM zu leisten hatte. Vielmehr hatte der Kl盲ger 鈥� jedenfalls dem objektiven Wortlaut des Vertrages nach 鈥� das Recht und die Pflicht, die Hypothekenschulden vorbehaltlich der Zustimmung der Gl盲ubiger zu 眉bernehmen (搂 416 BGB). Der 鈥濳aufpreis鈥� von 580 000 DM bedeutet in diesem Zusammenhang nur eine Rechnungsgr枚脽e f眉r die in bar zu erbringende Leistung: diese sollte die Differenz zwischen dem Betrag von 580 000 DM und den Valutast盲nden der Hypotheken sowie den Mietvorauszahlungen sein. Wortlaut und innerer Zusammenhang des Vertrages geben keinen Anhalt f眉r die Annahme des Finanzgerichts, die Vertragschlie脽enden h盲tten einerseits einen baren Kaufpreis von 580 000 DM vereinbart, andererseits aber in ein und demselben Vertrag sich dahin geeinigt, da脽 eine andere als die geschuldete Leistung 鈥� n盲mlich an Stelle voller Barzahlung eine teilweise Schuld眉bernahme 鈥� gegeben und genommen werden solle (搂 364 Abs. 1 BGB).

Durch unzul盲ssig enges (搂 133 BGB) Haften an dem buchst盲blichen Sinne des Ausdrucks 鈥濳aufpreis鈥� hat sich das Finanzgericht den Weg verschlossen, den Kaufvertrag so auszulegen, wie Treu und Glauben mit R眉cksicht auf die Verkehrssitte es im Verh盲ltnis der Vertragschlie脽enden zueinander erfordern (搂 157 BGB). Da einzelne Hypotheken unverzinslich, andere niedrig verzinslich waren, mu脽te der Kl盲ger 鈥� f眉r den Verk盲ufer erkennbar 鈥� das gr枚脽te Interesse daran haben, diese 眉bernehmen zu k枚nnen. W盲re eine dieser Hypotheken nicht valutiert gewesen, h盲tte der Verk盲ufer nach Treu und Glauben den vorl盲ufig angesetzten Betrag nicht in voller H枚he in barem Geld verlangen k枚nnen (搂 242 BGB). Nach dem objektiven Inhalt des Vertrages 鈥� und nur von diesem kann in diesem Rechtszug ausgegangen werden, da das Finanzgericht eine etwa abweichende 眉bereinstimmende Willensrichtung beider Vertragschlie脽enden nicht festgestellt hat 鈥� kann die Vertragsklausel 眉ber den Differenzausgleich nur in dem Sinne verstanden werden da脽 durch sie die verh盲ltnism盲脽ig geringf眉gigen Betr盲ge zum Ausgleich gebracht werden sollen, die sich aus den laufenden Ver盲nderungen des Kontenstandes gegen眉ber den darlehensgew盲hrenden Banken und den Mietern ergeben (搂 157 BGB).

Die Grunderwerbsteuer ist demnach aus dem Wert der Leistungen zu errechnen, die der Kl盲ger vereinbarungsgem盲脽 zu erbringen hatte. Bei unverzinslichen Schulden ist 搂 12 Abs. 3 des Bewertungsgesetzes zu ber眉cksichtigen.

Die wertbildenden Tatsachen und die sich nach Abrechnung im einzelnen ergebenden Leistungen sind nicht festgestellt (vgl. noch die BFH-Urteile II 69/63 vom 14. Februar 1967, BFH 87, 547, BStBl III 1967 203, und II R 118/66 vom 9. Mai 1967, BFH 88, 390, BStBl III 1967, 427). Die Sache war daher unter Aufhebung des angefochtenen Urteils zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Finanzgericht zur眉ckzuverweisen (搂 126 Abs. 3 Nr. 2 FGO). Diesem wurde auch die Entscheidung 眉ber die Kosten des Revisionsverfahrens 眉bertragen (搂 143 Abs. 2 FGO).

Die Entscheidung ergeht durch Vorbescheid (搂搂 121, 90 Abs. 3 Satz 1 FGO).

Fundstellen