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Leitsatz (amtlich)

1. F眉r die Bestimmung der Gegenleistung ist nicht ma脽gebend, was die Vertragschlie脽enden als Kaufpreis bezeichnen, sondern was nach dem Inhalt des Vertrags der K盲ufer als Gegenleistung (Kaufpreis) zu erbringen hat (BFHE 91, 130; 106, 236).

2. Die 脺bernahme einer Fremdhypothek in Anrechnung auf den Kaufpreis bedeutet in der Regel, da脽 damit ein entsprechender Teil der Leistung des K盲ufers unmittelbar bewirkt wird und der bezeichnete Kaufpreis nur eine Rechnungsgr枚脽e sein soll.

2. Die Annahme einer Leistung an Erf眉llung Statt setzt ein bereits bestehendes, auf eine andere Leistung gerichtetes Schuldverh盲ltnis voraus.

Normenkette

GrEStG 1940 搂听10 Abs. 1, 搂听11 Abs. 1 Nr. 1; BGB 搂搂听157, 433

Tatbestand

Die Kl盲gerin hat im Jahr 1967 ein in Berlin belegenes Grundst眉ck gekauft. Der Vertrag nennt als "Kaufpreis" 575 023,80 DM. Dieser Betrag war in H枚he von 475 023,80 DM dadurch "belegt". da脽 die Kl盲gerin auf dem Grundst眉ck lastende Hypotheken und Grundschulden 眉bernehmen und den Verk盲ufer von den diesen zugrunde liegenden Forderungen in der angenommenen H枚he von 467 773,80 DM sowie der Schuld aus einem Mieterdarlehen von 7 250 DM befreien sollte. Der "Restbetrag von 100 000 DM" war bei dem beurkundenden Notar zu hinterlegen mit der unwiderruflichen Anweisung, ihn an den Verk盲ufer auszuzahlen, sobald der Anspruch der Kl盲gerin auf Eintragung des Eigentums im Grundbuch vorgemerkt war. Sofern die Valutast盲nde der Grundpfandrechte mit den angenommenen Betr盲gen nicht 眉bereinstimmten, sollte die Differenz in bar ausgeglichen werden.

Das FA (Beklagter) hat gegen die Kl盲gerin aus dem "Kaufpreis" von 575 023,80 DM eine Grunderwerbsteuer von 40 251,65 DM festgesetzt. Die Kl盲gerin gesteht eine Besteuerungsgrundlage von 252 657,27 DM und eine Grunderwerbsteuer von 17 686 DM zu; sie ist der Ansicht, die Valutabetr盲ge der 眉bernommenen Grundpfandrechte seien abzuzinsen. Das FG hat ihre Klage abgewiesen. Es ist der Ansicht, der Betrag von 575 023,80 DM stelle den "vereinbarten Preis" dar; die 脺bernahme der Forderungen sei eine Leistung an Erf眉llung Statt.

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Die Revision der Kl盲gerin ist begr眉ndet. Das angefochtene Urteil verletzt 搂 11 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1940 durch Nichtanwendung des 搂 157 BGB.

F眉r die Bestimmung des Kaufpreises als Teil der Gegenleistung im Sinne des 搂 11 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1940 ist nicht ma脽gebend, was die Vertragschlie脽enden als Kaufpreis bezeichnen, sondern was nach dem Inhalt des Vertrags der K盲ufer als Kaufpreis zu erbringen hat (Urteile des BFH vom 14. November 1967 II 93/63, BFHE 91, 130 [131], und vom 26. April 1972 II R 188/71, BFHE 106, 236 [238]). Sind neben dem (als Barleistung) in Geld festgesetzten Preis andere Leistungen bedungen, z盲hlen auch diese zum vereinbarten Preis (vgl. zur B枚rsenumsatzsteuer Urteil vom 8. Mai 1974 II 133/65, BFHE 112, 299 [303], BStBl II 1974, 470); der Kaufpreis setzt sich dann im Sinne des 搂 11 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1940 aus dem Barpreis und den "vom K盲ufer 眉bernommenen sonstigen Leistungen" zusammen. Ein Betrag, an den keine rechtlichen Folgerungen gekn眉pft sind, und der selbst im Fall des 搂 472 Abs. 1 BGB unerheblich w盲re (vgl. 搂 473 BGB), ist bereits im Sinn des b眉rgerlichen Rechts kein Kaufpreis, selbst wenn ihn die Beteiligten im Vertrag als solchen bezeichnet haben.

Entsprechend hat in einer Aufwertungssache das RG bereits im Urteil vom 13. Februar 1928 VI 333/27 (RGZ 120, 166 [169]) erkannt. Das FG sieht den Unterschied darin, da脽 in dem dort entschiedenen Fall wesentlich war, ob 眉berhaupt eine Geldforderung vorlag, in dem vorliegenden dagegen, ob der vereinbarte Kaufpreis oder die einzelnen Leistungen der Besteuerung zugrunde zu legen seien. Es 眉bersieht dabei, da脽 die eine wie die andere Frage davon abh盲ngt, zu welchen Leistungen sich der K盲ufer verpflichtet (vgl. 搂 445 BGB).

Richtig ist allerdings, da脽 die 脺bernahme von Hypotheken und Grundschulden "in Anrechnung auf den Kaufpreis" das Entstehen einer Geldforderung des Verk盲ufers in der vollen H枚he des insgesamt vereinbarten Kaufpreises (vgl. 搂 433 Abs. 2 BGB) nicht stets ausschlie脽t. Gerade in dem vom Finanzgericht erw盲hnten Urteil des RG vom 26. M盲rz 1928 VI 356/27 (RGZ 121, 38 [41]) ist aber ausgesprochen, "die 脺bernahme einer Fremdhypothek in Anrechnung auf den Kaufpreis" werde zwar nicht f眉r den dort entschiedenen Fall, aber "in der Regel dahin zu deuten sein, da脽 damit ein entsprechender Teil der Leistung des K盲ufers unmittelbar bewirkt wird" und "der Kaufpreis insoweit nur eine Rechnungsgr枚脽e sein solle". Das RG hat dann eingehend begr眉ndet, warum es im entschiedenen Fall unter W眉rdigung des Vertrags und seiner Begleitumst盲nde (搂搂 133, 157 BGB) anders gelegen haben kann.

Demgegen眉ber hat das FG keine Tatsachen festgestellt, die dem "wirklichen Willen" der Vertragschlie脽enden (搂 133 BGB) einen anderen Inhalt geben w眉rden, als er nach Treu und Glauben dem objektiven Inhalt des Vertrags zu entnehmen ist (搂 157 BGB). Dieser gibt aber keinen Anhalt daf眉r, da脽 der Verk盲ufer jemals die Zahlung des vollen Betrags verlangen k枚nnte (搂 433 Abs. 2 BGB), der als Kaufpreis bezeichnet worden ist. Damit scheidet die Annahme aus, da脽 der bezeichnete "Kaufpreis" der vereinbarte sei, den der Kl盲ger zu leisten gehabt h盲tte (搂 241 Satz 1 BGB); mit dieser f盲llt die weitere Annahme des FG, die 脺bernahme der Grundpfandrechte sei "an Erf眉llung Statt" zu bewirken (搂 364 Abs. 1 BGB). Denn eine solche Leistung setzt - wie in den vom FG erw盲hnten Urteilen des RG vom 13. Februar 1928 VI 333/27 (RGZ 120, 166) und vom 26. M盲rz 1928 VI 356/27 (RGZ 121, 38) ebenfalls hervorgehoben - ein bereits bestehendes, auf eine andere Leistung gerichtetes Schuldverh盲ltnis voraus. Auch das Urteil des RFH vom 9. Dezember 1930 II A 631/30 (Mrozek-Kartei, Grunderwerbsteuergesetz 1919/1927 搂 12 Abs. 1 Rechtsspruch 24) st眉tzt die Ansicht des FG nicht; es hat die Sache eben deshalb an das FG zur眉ckverwiesen, weil die Pr眉fung unterlassen war, "ob nicht die 脺bernahme des Bauhilfedarlehens als unmittelbare Gegenleistung f眉r die 脺bertragung des Grundst眉cks anzusehen ist". Im 眉brigen wird auf das Urteil des BFH vom 26. April 1972 II R 188/71 (BFHE 106, 236) Bezug genommen.

Die Grunderwerbsteuer war demnach aus dem Wert der Leistungen zu errechnen, die der Kl盲ger vereinbarungsgem盲脽 zu erbringen hatte. Die wertbildenden Tatsachen und die sich nach Abrechnung im einzelnen ergebenden Leistungen sind nicht festgestellt. Entgegen der Ansicht der Kl盲gerin kann diese Feststellung nicht durch eine - gegebene oder auch nur vermeintliche - 脺bereinstimmung der Beteiligten ersetzt werden (搂 118 Abs. 2 FGO). Es ist auch nicht festgestellt, ob nicht - etwa in Verbindung mit der Unverzinslichkeit oder niedrigen Verzinslichkeit der Darlehen - noch sonstige Leistungen zu erbringen sind.

Demzufolge waren das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das FG zur眉ckzuverweisen (搂 126 Abs. 3 Nr. 2 FGO).

Fundstellen