听
Entscheidungsstichwort (Thema)
Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Instandsetzung eines Geb盲udes nach einem Brandschaden 鈥揟eleologische Reduktion des 搂 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG bei Schadenseintritt nach Anschaffung 鈥� Verdeckter Mangel als Brandursache 鈥� Werbungskostenabzug der Aufwendungen zur unmittelbaren Beseitigung der Brandsch盲den 鈥� Abgrenzung zu konstruktiven baulichen Ma脽nahmen
听
Leitsatz (redaktionell)
- Aufwendungen f眉r Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten zur Beseitigung von Geb盲udesch盲den, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung aufgrund eines 鈥� von der Elektroinstallation ausgehenden - Brandschadens entstanden sind, rechtfertigen keine teleologische Reduktion der in 搂 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG enthaltenen Regelvermutung f眉r das Vorliegen anschaffungsnaher Herstellungskosten, wenn ein bereits im Zeitpunkt der Anschaffung vorhandener verdeckter Mangel als Brandursache nicht ausgeschlossen werden kann.
- Demgegen眉ber sind die nicht f眉r konstruktive bauliche Ma脽nahmen aufgewendeten Betr盲ge zur unmittelbaren Beseitigung der Brandsch盲den sofort als Werbungskosten bei den Eink眉nften aus Vermietung und Verpachtung abzugsf盲hig.
听
Normenkette
EStG 搂听6 Abs. 1 Nr. 1a, 搂听9 Abs. 1 S盲tze听1, 3 Nr. 7, 搂听21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1; HGB 搂 255 Abs. 2 S. 1
听
Tatbestand
Streitig ist, ob Aufwendungen f眉r diverse Arbeiten an dem Geb盲ude C.-stra脽e, die nach einem Brandschaden angefallen sind, als sofort abzugsf盲hige Werbungskosten oder als anschaffungsnahe Herstellungskosten i.S.d. 搂 6 Abs. 1 Nr. 1a des Einkommensteuergesetzes (EStG) bei den Eink眉nften aus Vermietung und Verpachtung zu behandeln sind.
Der Kl盲ger erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 10. September 2015 zu einem Kaufpreis i.H.v. 35.000 鈧� das Grundst眉ck C.-stra脽e in V. (Geb盲ude und Freifl盲che, 205 qm gro脽; Bodenrichtwert zum 1. Januar 2015:鈥︹偓/qm). Am 17. November 2015 gingen nach vollst盲ndiger Kaufpreiszahlung Nutzen und Lasten am Grundst眉ck auf den Kl盲ger 眉ber. F眉r das Grundst眉ck wendete er insgesamt Anschaffungskosten (einschlie脽lich Anschaffungsnebenkosten) i.H.v. 38.110,26 鈧� auf.
Das Grundst眉ck ist mit einer Doppelhaush盲lfte bebaut, die der Kl盲ger an Y. zu einer Miete i.H.v. 260 鈧� zzgl. 50 鈧� Nebenkosten monatlich vermietete. Das Mietverh盲ltnis begann nach 搂 2 Ziffer 1b) des Mietvertrages am 1. Dezember 2015 und sollte bis zum 31. Dezember 2020 andauern, weil der Kl盲ger beabsichtigte, 鈥瀌as Geb盲ude abzurei脽en, bzw. eine Kernsanierung vorzunehmen (falls dies wirtschaftlich m枚glich ist)鈥�. Der Zustand der Mietr盲ume war unter 搂 1 des Mietvertrages wie folgt beschrieben: 鈥濿盲nde z.T. mit Feuchtigkeitssch盲den, Rolll盲den z.T. defekt, Keller z.T. feucht. Z.T. fehlende W盲rmed盲mmung Au脽enw盲nde, Toilette EG defekt - insgesamt schlechter Zustand des Objekts鈥�. In 搂 29 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien, dass bei Auszug des Mieters keine Renovierung erforderlich sei.
Am 00.00.2016 wurde das Geb盲ude durch einen Brand erheblich besch盲digt. Eine Geb盲udeversicherung bestand aufgrund des hohen Geb盲udealters nicht.
Mit Schriftsatz vom 30. Mai 2017 beantragte Frau Y. die Durchf眉hrung eines selbst盲ndigen Beweisverfahrens beim Amtsgericht in V.. Dabei begehrte sie die Erstellung eines Sachverst盲ndigengutachtens u.a. zu folgenden Fragen:
鈥�1. Das Haus - Doppelhaush盲lfte C.-stra脽e, V. - war am 00.00.2016 einem umfangreichen Brand ausgesetzt. Kann das Haus nach diesem Brand wieder aufgebaut werden?
2. Worauf ist der Brand zur眉ckzuf眉hren? War die Elektrik urs盲chlich, ggfs. welche konkreten Bestandteile?鈥�
Zur Begr眉ndung f眉hrte sie aus, dass es sich bei dem Mietobjekt um eine 盲ltere Doppelhaush盲lfte handele, die sie bis zum 31.12.2020 gemietet habe. Die zeitliche Befristung des Mietvertrages sei aufgrund vermieterseitiger Abrissabsicht bzw. Kernsanierung erfolgt. Ihrem Antrag f眉gte sie ein im Auftrag des Kl盲gers verfasstes Anwaltsschreiben der Rechtsanw盲lte A., die Prozessvertreter des Kl盲gers im selbst盲ndigen Beweisverfahren, vom 9. Februar 2017 bei. Darin lie脽 der Kl盲ger das Geb盲ude auf der C.-stra脽e wie folgt beschreiben:
鈥濫s handelte sich bei der Immobilie um einen Altbau im schlechten Zustand, die nach Ablauf der Mietzeit entweder abgerissen oder kernsaniert werden sollte. (...) Die Immobilie ist am 00.00.2016 aufgrund eines Kurzschlusses im Bereich des Stromz盲hlers durch einen Brand vollst盲ndig zerst枚rt worden und daher zu Wohnzwecken nicht (mehr) nutzbar. (...) Aufgrund dieses Brandschadens kann jedenfalls die Immobilie nur noch abgerissen werden. (...) Ich weise darauf hin, dass bei v枚lliger Zerst枚rung der Mietsache das Mietverh盲ltnis ohne K眉ndigung automatisch erlischt. Der Vermieter wird gem盲脽 搂 275 Abs. 1 BGB von seiner Pflicht zur Gebrauchs眉berlassung frei.鈥�
Mit Schriftsatz vom 16. Juni 2017 beantragte der Kl盲ger, den Antrag der Frau Y. zur眉ckzuweisen und lie脽 zur Doppelhaush盲lfte auf der C.-stra脽e wie folgt vortragen:
鈥濪er Antragsgegner hat die streitgegenst盲ndliche Immobile (...) zu einem Preis von 35.000 鈧� erworben. Das Grundst眉ck verf眉gt 眉ber eine Fl盲che von ...