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Der Rechtsstreit um Haus und 骋谤耻苍诲蝉迟眉肠办 muss noch einmal vor dem Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg verhandelt werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) hob ein fr眉heres Urteil auf und verwies die Sache insgesamt zur眉ck zur neuen Verhandlung und Entscheidung 鈥� unter anderem habe das OLG die beklagte Familie zu Unrecht zum Abriss des Einfamilienhauses verurteilt, so der BGH.

Der Kl盲ger habe zwar als rechtm盲脽iger Eigent眉mer 鈥� wie vom OLG angenommen 鈥� Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs und auf R盲umung und Herausgabe des 骋谤耻苍诲蝉迟眉肠办s, entschied der Karlsruher Senat. Das Zur眉ckbehaltungsrecht der Beklagten f眉r den Hausbau habe die Vorinstanz aber zu Unrecht verneint. Die Eheleute m眉ssten das 骋谤耻苍诲蝉迟眉肠办 nur r盲umen, wenn der klagende Eigent眉mer ihnen f眉r das Haus sogenannten Verwendungsersatz zahlt.

(BGH, Urteil v. 14.3.2025 鈥� V ZR 153/23)

Aufhebung Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren

Die betroffenen Eheleute W. hatten das 骋谤耻苍诲蝉迟眉肠办 im brandenburgischen Rangsdorf s眉dlich von Berlin bei einer Zwangsversteigerung erworben. Nachdem sie darauf ein Haus gebaut und mit zwei Kindern eingezogen waren, meldete sich der urspr眉ngliche Eigent眉mer des 骋谤耻苍诲蝉迟眉肠办s 鈥� er hatte erst nach dem Zuschlag von der Zwangsversteigerung erfahren 鈥� und forderte das 骋谤耻苍诲蝉迟眉肠办 zur眉ck.

Der Kl盲ger war seit 1993 als Eigent眉mer des 骋谤耻苍诲蝉迟眉肠办s im Grundbuch eingetragen. Ab 2008 wurde die Zwangsversteigerung betrieben. Im Jahr 2010 erhielt die Beklagte zu 1) den Zuschlag f眉r das 骋谤耻苍诲蝉迟眉肠办 und wurde als Eigent眉merin in das Grundbuch eingetragen. Mit dem Beklagten zu 2), dem Ehemann, lie脽 sie ein Wochenendhaus auf dem 骋谤耻苍诲蝉迟眉肠办 abrei脽en und ein neues Wohnhaus bauen, das die Beklagten seit 2012 bewohnen. Zur Sicherung der f眉r den Hausbau aufgenommenen Kredite wurde das 骋谤耻苍诲蝉迟眉肠办 mit einer Grundschuld 眉ber 280.000 Euro neben Zinsen belastet.

OLG Brandenburg: Familie zu Hausabriss verurteilt

Der Eigent眉mer zog gegen die Familie vor Gericht. Die Versteigerung sei nicht rechtens gewesen, entschied im Jahr 2014 das Landgericht (LG) Potsdam: Das Amtsgericht (AG) Luckenwalde habe vorher nicht ausreichend nach dem urspr眉nglichen Eigent眉mer gesucht. Der Zuschlagsbeschluss wurde wieder aufgehoben.Das OLG Brandenburg verurteilte die Beklagten daraufhin im Juni 2023 dazu, innerhalb eines Jahres ihr Haus abzurei脽en und das 骋谤耻苍诲蝉迟眉肠办 zu r盲umen. Zudem sollte sie die Grundschuld f眉r die Baukosten l枚schen und dem Eigent眉mer rund 6.000 Euro f眉r die Nutzung des 骋谤耻苍诲蝉迟眉肠办s zahlen. Die Eheleute legten Revision beim BGH ein 鈥� mit einem Teilerfolg.

BGH:聽Zur眉ckbehaltungsrecht der Beklagten

Der Bundesgerichtshof hat der Revision der Beklagten stattgegeben und die Sache insgesamt zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zur眉ckverwiesen. Die Begr眉ndung:

Im Ausgangspunkt trifft laut BGH die Annahme des OLG zu, dass dem Kl盲ger ein Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs (搂 894 BGB) sowie auf R盲umung (搂 1004 Abs. 1 BGB) und Herausgabe des 骋谤耻苍诲蝉迟眉肠办s (搂 985 BGB) zusteht. Er hat sein Eigentum durch den im Zwangsversteigerungsverfahren erteilten Zuschlag nicht verloren.

Zwar f眉hrt der Zuschlag gem盲脽 搂 90 Abs. 1 ZVG zu einem origin盲ren Eigentumserwerb des Erstehers, hier der Beklagten zu 1). Wird der Zuschlagsbeschluss aber im Beschwerdewege rechtskr盲ftig aufgehoben, verliert der Ersteher das Eigentum r眉ckwirkend zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Zuschlagsbeschlusses wieder an den Schuldner, hier den Kl盲ger; dessen Eigentum lebt wieder auf.

Da ein Beschluss, mit dem ein Zuschlag aufgehoben wird, ebenso wie ein Urteil der materiellen Rechtskraft f盲hig ist, kommt es auf dessen Rechtm盲脽igkeit nicht an. Entsprechende Einwendungen k枚nnen nur im Zusammenhang mit insoweit er枚ffneten Rechtsmitteln oder Rechtsbehelfen gegen den Aufhebungsbeschluss geltend gemacht werden, nicht aber in einem sp盲teren Verfahren, in dem 鈥� wie hier 鈥� die rechtskr盲ftige Entscheidung Vorfrage ist.

Beanstandet hat der BGH aber, dass ein Zur眉ckbehaltungsrecht der Beklagten wegen der behaupteten Verwendungen f眉r den Hausbau verneint worden ist; ein solches Zur眉ckbehaltungsrecht hat zur Folge, dass die Grundbuchberichtigung sowie die R盲umung und Herausgabe des 骋谤耻苍诲蝉迟眉肠办s nur Zug um Zug gegen Zahlung von Verwendungsersatz erfolgen m眉ssen. Als rechtsfehlerhaft wurde auch die Verurteilung der Beklagten zum Abriss des Hauses und zur L枚schung der Grundschuld angesehen.

Vorinstanzen

(LG Potsdam, Urteil v. 5.6.2020 鈥� 1 O 330/14)
OLG Brandenburg, Urteil v. 29.6.2023 鈥� 5 U 81/20)

Die ma脽geblichen Vorschriften:

搂 816 BGB Verf眉gung eines Nichtberechtigten

(1) Trifft ein Nichtberechtigter 眉ber einen Gegenstand eine Verf眉gung, die dem Berechtigten gegen眉ber wirksam ist, so ist er dem Berechtigten zur Herausgabe des durch die Verf眉gung Erlangten verpflichtet. [鈥�]

(2) [鈥�]

搂 894 BGB Berichtigung des Grundbuchs

Steht der Inhalt des Grundbuchs in Ansehung eines Rechts an dem 骋谤耻苍诲蝉迟眉肠办, eines Rechts an einem solchen Recht oder einer Verf眉gungsbeschr盲nkung der in 搂 892 Abs. 1 bezeichneten Art mit der wirklichen Rechtslage nicht im Einklang, so kann derjenige, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen oder durch die Eintragung einer nicht bestehenden Belastung oder Beschr盲nkung beeintr盲chtigt ist, die Zustimmung zu der Berichtigung des Grundbuchs von demjenigen verlangen, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen wird.

搂 985 BGB Herausgabeanspruch

Der Eigent眉mer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.

搂 989 BGB Schadensersatz nach Rechtsh盲ngigkeit

Der Besitzer ist von dem Eintritt der Rechtsh盲ngigkeit an dem Eigent眉mer f眉r den Schaden verantwortlich, der dadurch entsteht, dass infolge seines Verschuldens die Sache verschlechtert wird, untergeht oder aus einem anderen Grunde von ihm nicht herausgegeben werden kann.

搂 990 BGB Haftung des Besitzers bei Kenntnis

(1) War der Besitzer bei dem Erwerb des Besitzes nicht in gutem Glauben, so haftet er dem Eigent眉mer von der Zeit des Erwerbs an nach den 搂搂 987, 989. Erf盲hrt der Besitzer sp盲ter, dass er zum Besitz nicht berechtigt ist, so haftet er in gleicher Weise von der Erlangung der Kenntnis an.

(2) [鈥�]

搂 993 BGB Haftung des redlichen Besitzers

(1) Liegen die in den 搂搂 987 bis 992 bezeichneten Voraussetzungen nicht vor, so hat der Besitzer die gezogenen Fr眉chte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsm盲脽igen Wirtschaft nicht als Ertrag der Sache anzusehen sind, nach den Vorschriften 眉ber die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben; im 脺brigen ist er weder zur Herausgabe von Nutzungen noch zum Schadensersatz verpflichtet.

(2) [鈥�]

搂 996 BGB N眉tzliche Verwendungen

F眉r andere als notwendige Verwendungen kann der Besitzer Ersatz nur insoweit verlangen, als sie vor dem Eintritt der Rechtsh盲ngigkeit und vor dem Beginn der in 搂 990 bestimmten Haftung gemacht werden und der Wert der Sache durch sie noch zu der Zeit erh枚ht ist, zu welcher der Eigent眉mer die Sache wiedererlangt.

搂 997 BGB Wegnahmerecht

(1) Hat der Besitzer mit der Sache eine andere Sache als wesentlichen Bestandteil verbunden, so kann er sie abtrennen und sich aneignen. Die Vorschrift des 搂 258 findet Anwendung.

(2) Das Recht zur Abtrennung ist ausgeschlossen, wenn der Besitzer nach 搂 994 Abs. 1 Satz 2 f眉r die Verwendung Ersatz nicht verlangen kann oder die Abtrennung f眉r ihn keinen Nutzen hat oder ihm mindestens der Wert ersetzt wird, den der Bestandteil nach der Abtrennung f眉r ihn haben w眉rde.

搂 1004 BGB Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch

(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeintr盲chtigt, so kann der Eigent眉mer von dem St枚rer die Beseitigung der Beeintr盲chtigung verlangen. Sind weitere Beeintr盲chtigungen zu besorgen, so kann der Eigent眉mer auf Unterlassung klagen.

(2) [鈥�]

搂 90 ZVG

(1) Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigent眉mer des 骋谤耻苍诲蝉迟眉肠办s, sofern nicht im Beschwerdewege der Beschlu脽 rechtskr盲ftig aufgehoben wird.

(2) [鈥�]