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Hintergrund

Der Vermieter eines Ladengesch盲fts verlangt vom Mieter die Nachzahlung von Betriebskosten. Laut Mietvertrag muss der Mieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten leisten und der Vermieter hier眉ber j盲hrlich abrechnen.

Im September 2010 眉bersandte der Vermieter die Nebenkostenabrechnung f眉r das Jahr 2009 an den Mieter. Die Abrechnung wies ein Guthaben des Mieters in H枚he von 53,75 Euro aus, das der Vermieter sofort an den Mieter 眉berwies.

Nachdem der Mieter Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung erhoben hatte, erstellte der Vermieter im Oktober 2010 eine neue Abrechnung. Weil der Vermieter in der ersten Abrechnung eine Grundsteuerzahlung vergessen hatte, wies die neue Abrechnung eine Nachzahlung von 375,76 Euro aus. Der Vermieter verlangt nun Zahlung dieses Betrages sowie R眉ckzahlung des bereits erstatteten Guthabens.

Entscheidung

Der Vermieter konnte die Abrechnung korrigieren, obwohl er dem Mieter das Guthaben ausgezahlt hat. Durch den vorbehaltlosen Ausgleich des sich aus der urspr眉nglichen Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter ist zwischen den Parteien kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zustande gekommen.

F眉r die Wohnraummiete hat der BGH bereits entschieden, dass weder allein in der vorbehaltlosen Zahlung einer sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Nachforderung durch den Mieter noch im vorbehaltlosen Ausgleich eines zugunsten des Mieters errechneten Guthabens durch den Vermieter ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis gesehen werden kann.

Derselbe Grundsatz gilt auch f眉r die Gewerbemiete, auch wenn die Begr眉ndung, mit der bei der Wohnraummiete ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis abzulehnen ist, nicht auf die gewerbliche Miete 眉bertragbar ist, weil es dort keine gesetzlichen Abrechnungs- und Einwendungsfristen gibt. Gleichwohl kann auch bei gewerblichen Mietverh盲ltnissen nicht angenommen werden, dass allein durch die vorbehaltlose Erstattung oder Zahlung des sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Saldos ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zwischen den Mietvertragsparteien zustande kommt. Der Auszahlung eines Guthabens kommt unter anderem deshalb kein rechtsgesch盲ftlicher Erkl盲rungswert zu, weil die Betriebskostenabrechnung eine reine Wissenserkl盲rung ohne rechtsgesch盲ftlichen Bindungswillen und die Auszahlung eine reine Erf眉llungshandlung ist.

(BGH, Urteil v. 10.7.2013, XII ZR 62/12)