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BMF, Schreiben v. 31.8.1990, IV B 3 - S 2253 a - 49/90, BStBl I 1990 S. 366
Unter Bezugnahme auf das Ergebnis der Er枚rterungen mit den obersten Finanzbeh枚rden der L盲nder wird zu der Frage der einkommensteuerrechtlichen Behandlung von Eink眉nften aus der Vermietung und Verpachtung aufgrund der Errichtung, Sanierung, Modernisierung oder des Erwerbs von Geb盲uden und Eigentumswohnungen im Rahmen von Gesamtobjekten (搂 1 Abs. 1 Nr. 2 der Verordnung zu 搂 180 Abs. 2 AO), von vergleichbaren Modellen mit nur einem Kapitalanleger sowie von sog. geschlossenen Immobilienfonds wie folgt Stellung genommen:
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I. Gesamtobjekte und vergleichbare Modelle mit nur einem Kapitalanleger
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1 Abgrenzung des Bauherrn zum Erwerber
1.1 Der Anleger, der sich aufgrund eines von den Projektanbietern vorformulierten Vertragswerks beteiligt und sich bei den damit zusammenh盲ngenden Rechtsgesch盲ften durch die Projektanbieter oder von ihnen eingeschalteten sonstigen Personen (z. B. Treuh盲nder, Gesch盲ftsbesorger, Betreuer) umfassend vertreten l盲脽t, ist regelm盲脽ig nicht Bauherr, sondern Erwerber des bebauten und gegebenenfalls sanierten oder modernisierten Grundst眉cks ( BFH-Urteil vom 14. 11. 1989, BStBl 1990 II S. 299, m. w. N.). Das gilt auch, wenn der Anleger unter Verzicht auf eine dazu bevollm盲chtigte Person die Vertr盲ge selbst unterzeichnet, falls die Vertr盲ge vorher vom Projektanbieter bereits ausgehandelt bzw. vorformuliert worden sind, oder wenn die vertraglichen Vereinbarungen vorsehen, da脽 einzelne der in dem Vertragswerk angebotenen Leistungen abgew盲hlt werden k枚nnen.
1.2 Der Anleger ist nur Bauherr, wenn er auf eigene Rechnung und Gefahr ein Geb盲ude baut oder bauen l盲脽t und das Baugeschehen beherrscht (BFH-Urteil vom 14. 11. 1989, a. a. O., vgl. auch BFH-Urteil vom 13. 9. 1989, BStBl II S. 986). Der Bauherr mu脽 das umfassend zu verstehende Bauherrenwagnis. d. h. wirtschaftlich das f眉r die Durchf眉hrung des Bauvorhabens auf seinem Grundst眉ck typische Risiko, tragen, sowie rechtlich und tats盲chlich die Planung und Ausf眉hrung in der Hand haben. Das ist regelm盲脽ig nicht der Fall, wenn eine Vielzahl von Wohnungen oder gleichf枚rmig ausgestalteten Wohngeb盲uden nach einem bereits vor Beitritt des einzelnen Anlegers ausgearbeiteten Vertragswerk errichtet werden und der einzelne Anleger demzufolge weder die Vertragsgestaltung noch die Vertragsdurchf眉hrung wesentlich beeinflussen kann.
1.3 Die Entscheidung dar眉ber, ob die Voraussetzungen f眉r die Erwerber- oder Bauherreneigenschaft vorliegen, ist nach dem Gesamtbild unter Ber眉cksichtigung aller Umst盲nde des Einzelfalls zu treffen, und zwar unabh盲ngig von den in den Vertr盲gen gew盲hlten Bezeichnungen nach dem wirklichen Gehalt der von den beteiligten getroffenen Vereinbarungen und deren tats盲chlicher Durchf眉hrung.
1.4 Wird f眉r den Gesamtaufwand (einschlie脽lich der bis zur Fertigstellung des Bauobjekts angefallenen Finanzierungskosten) ein H枚chstpreis vereinbart, 眉ber den nach Abschlu脽 der Bauarbeiten nicht gegen眉ber dem Beteiligten selbst detailliert Rechnung gelegt zu werden braucht, ist der Beteiligte ebenfalls Erwerber. Das gilt auch, wenn die tats盲chlichen Baukosten zwar abgerechnet werden, der Unterschiedsbetrag zu dem vereinbarten H枚chstpreis jedoch als Geb眉hr f眉r die H枚chstpreisgarantie beansprucht wird.
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2 Allgemeines zur rechtlichen Einordnung der aufzubringenden Kosten
2.1 Die mit der Errichtung und dem Vertrieb der Objekte befa脽ten Personen sind regelm盲脽ig bestrebt, m枚glichst hohe Werbungskosten auszuweisen. Hierzu wird der Gesamtaufwand durch eine Vielzahl von Vertr盲gen und durch Einschaltung zahlreicher, zum Teil finanziell und personell verbundener Unternehmen aufgespalten. Die geltend gemachten Aufwendungen k枚nnen, auch wenn sie im Einzelfall nach dem Wortlaut der Vereinbarungen Werbungskosten sind, nicht als solche anerkannt werden, wenn sie in Wirklichkeit f眉r andere als die in den Vertr盲gen bezeichneten Leistungen gezahlt werden, die nicht zu Werbungskosten f眉hren k枚nnen. Die vereinbarten Kosten sind deshalb nicht nach der vertraglichen Bezeichnung, sondern nach dem tats盲chlichen wirtschaftlichen Gehalt der erbrachten Leistungen zu beurteilen (vgl. BFH-Urteil vom 29. 10. 1985, BStBl 1986 II S. 217).
Diese Beurteilung ist auch vorzunehmen, wenn Leistungen, die zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten f眉hren, nicht oder zu niedrig berechnet werden. Erfahrungsgem盲脽 erfolgt in diesen F盲llen ein Ausgleich, der dem tats盲chlichen wirtschaftlichen Gehalt der Leistungen entspricht.
Die Beurteilung nach dem tats盲chlichen wirtschaftlichen Gehalt ist auch dann ma脽gebend, wenn f眉r den Teil der Aufwendungen, der den Werbungskosten zuzurechnen ist, im folgenden Vom-Hundert-S盲tze oder Bruchteile angegeben werden.
2.2 Der Anleger mu脽 im einzelnen nachweisen, welche tats盲chlichen Leistungen an ihn erbracht worden sind und welches Entgelt er daf眉r leisten mu脽te.
2.3 Soweit f眉r Werbungskosten nachfolgend Vom-Hundert-S盲tze oder Bruchteile angegeben sind, handelt es sich um Nettobetr盲ge (ohne Umsatzsteuer).
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3 Recht...