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Entscheidungsstichwort (Thema)

Reparaturaufwendungen im Zusammenhang mit der Grundst眉cksver盲u脽erung sind keine Werbungskosten

Leitsatz (amtlich)

Verpflichtet sich der Verk盲ufer im Kaufvertrag 眉ber sein Mietwohngrundst眉ck, an dem Geb盲ude zuvor festgestellte Sch盲den auf seine Kosten zu beseitigen, bilden die Aufwendungen zur Schadensbeseitigung keine Werbungskosten bei den Eink眉nften aus Vermietung und Verpachtung.

Orientierungssatz

Auch f眉r den Abzug nachtr盲glicher Werbungskosten kommt es entscheidend darauf an, da脽 die Aufwendungen allein oder nahezu ausschlie脽lich durch die bisherige Eink眉nfteerzielung veranla脽t sind.

Normenkette

EStG 搂听9 Abs. 1 S盲tze听1-2, 搂听21 Abs. 1 Nr. 1, 搂听24 Nr. 2

Tatbestand

Die Kl盲ger und Revisionskl盲ger (Kl盲ger) sind Eheleute, die zur Einkommensteuer zusammenveranlagt werden. Der Kl盲ger war Eigent眉mer eines Mietwohngrundst眉cks. Nachdem er zu Beginn des Jahres 1978 an den Kellerdecken des Geb盲udes Risse festgestellt hatte, zog er einen Sachverst盲ndigen zur Begutachtung der Sch盲den bei. Dieser gelangte in dem am 19.Juni 1978 erstatteten Gutachten zu dem Ergebnis, da脽 die Tragf盲higkeit der Kellergeschosse nicht mehr gegeben sei, so da脽 sofort Abst眉tzma脽nahmen getroffen werden m眉脽ten. Mit notariellem Kaufvertrag vom 6.Juli 1978 ver盲u脽erte der Kl盲ger das Grundst眉ck zu einem Kaufpreis von 790 000 DM. In dem Vertrag verpflichtete er sich u.a., die Sch盲den im Bereich der Kellerdecken auf seine Kosten unverz眉glich vollst盲ndig zu beheben bzw. beheben zu lassen. Besitz, Lasten, Nutzungen und Gefahr einschlie脽lich aller den Grundbesitz betreffenden Versicherungen gingen auf die K盲ufer mit dem 1.September 1978 眉ber. Der Kaufpreis f眉r das Grundst眉ck wurde durch 脛nderungsvertrag vom 5.September 1978 auf 710 000 DM herabgesetzt. Nach seiner Einkommensteuererkl盲rung f眉r 1978 erzielte der Kl盲ger Mieteinnahmen aus diesem Grundst眉ck bis August 1978. Am 3.November 1978 gab er die Instandsetzung der Kellerdecken in Auftrag. Die Kosten der Sanierungsma脽nahmen betrugen insgesamt 125 369,80 DM. Der Betrag wurde vom Kl盲ger im Streitjahr 1979 bezahlt. Im Rahmen der Einkommensteuererkl盲rung f眉r das Streitjahr machten die Kl盲ger diese Aufwendungen als Werbungskosten bei den Eink眉nften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt --FA--) lie脽 jedoch den Werbungskostenabzug nicht zu. Der Einspruch der Kl盲ger blieb in diesem Punkte ohne Erfolg. Das Finanzgericht (FG) wies die Klage als unbegr眉ndet ab.

Mit der Revision r眉gen die Kl盲ger Verletzung materiellen Rechts (搂 9 Abs.1 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes --EStG--). Entgegen dem FG-Urteil seien nachtr盲gliche Werbungskosten bei den Eink眉nften aus Vermietung und Verpachtung gegeben. Zu deren Anerkennung m眉sse die Verursachung oder Veranlassung durch die bisherige Einkunftsart Vermietung und Verpachtung gen眉gen.

Die Kl盲ger beantragen, zum Teil sinngem盲脽, unter Aufhebung des FG-Urteils und 脛nderung der Einspruchsentscheidung den Einkommensteuerbescheid 1979 dahingehend zu 盲ndern, da脽 Aufwendungen in H枚he von 125 369,80 DM als Werbungskosten bei den Eink眉nften aus Vermietung und Verpachtung ber眉cksichtigt werden.

Das FA beantragt, die Revision als unbegr眉ndet zur眉ckzuweisen.

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Die Revision ist unbegr眉ndet. Das FG hat rechtsfehlerfrei den begehrten Werbungskostenabzug versagt.

Werbungskosten bei den Eink眉nften aus Vermietung und Verpachtung bilden grunds盲tzlich alle Aufwendungen, bei denen objektiv ein Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung besteht und die subjektiv zur F枚rderung der Nutzungs眉berlassung gemacht werden (Urteile des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 23.Oktober 1984 IX R 48/80, BFHE 143, 313, BStBl II 1985, 453, und vom 23.Februar 1988 IX R 151/86, BFH/NV 1989, 485). Der hiernach erforderliche innere Zusammenhang mit den Eink眉nften aus Vermietung und Verpachtung ist nicht gegeben, soweit die Aufwendungen allein oder ganz 眉berwiegend durch die Ver盲u脽erung des Mietobjekts veranla脽t sind; denn der Verkauf eines zum Privatverm枚gen geh枚renden Mietwohnhauses stellt --abgesehen vom Fall des Spekulationsgesch盲fts im Sinne der 搂搂 22 Nr.2, 23 EStG-- einen nicht einkommensteuerbaren Vorgang in der Verm枚genssph盲re dar. Da der Ver盲u脽erungserl枚s nicht der Einkommensteuer unterliegt, k枚nnen auch die im engen Zusammenhang mit der Ver盲u脽erung angefallenen Aufwendungen nicht einkommensteuermindernd ber眉cksichtigt werden. Auf diesem Rechtsgedanken beruht auch die gesetzliche Regelung des 搂 3c EStG, wonach mit steuerfreien Einnahmen unmittelbar wirtschaftlich zusammenh盲ngende Ausgaben nicht als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abgezogen werden d眉rfen.

Davon, da脽 mit der Ver盲u脽erung eines Mietobjekts zusammenh盲ngende Aufwendungen nicht als Werbungskosten abziehbar sind, ist der BFH bereits im Urteil vom 4.M盲rz 1966 VI 258/65 (BFHE 85, 417, BStBl III 1966, 451, 3.Absatz der Gr眉nde) ausgegangen. Ferner hat der VIII.Senat im Urteil vom 6.M盲rz 1979 VIII R 110/74 (BFHE 127, 510, BStBl II 1979, 551) entschieden, da脽 eine Absetzung f眉r au脽ergew枚hnliche Abnutzung (AfaA) entfalle, wenn ein Geb盲ude abgebrochen werde, um ein unbebautes Grundst眉ck ver盲u脽ern zu k枚nnen. Der erkennende Senat hat im Urteil in BFH/NV 1989, 485 ausgesprochen, da脽 auch R盲umungskosten im Zusammenhang mit der beabsichtigten Ver盲u脽erung eines Mietwohngrundst眉cks nicht gem盲脽 搂 9 Abs.1 EStG abziehbar sind.

Werden im Rahmen einer Grundst眉cksver盲u脽erung vom Verk盲ufer 眉bernommene Reparaturen durchgef眉hrt, sind die daf眉r zu erbringenden Aufwendungen ebenfalls nicht mehr der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, sondern der nicht einkommensteuerbaren Verm枚gensumschichtung zuzurechnen. Die Mitveranlassung der Aufwendungen durch die bisherige Vermietungst盲tigkeit, die darin besteht, da脽 das Mietobjekt w盲hrend der Nutzung durch den Ver盲u脽erer reparaturbed眉rftig geworden ist, reicht nicht aus, um den Werbungskostenabzug bei den Eink眉nften aus Vermietung und Verpachtung zu rechtfertigen; denn der objektive Zusammenhang der Aufwendungen mit der fr眉heren Einkunftserzielung wird durch die von den Beteiligten gewollte Verkn眉pfung mit der nicht einkommensteuerbaren Grundst眉cksver盲u脽erung 眉berlagert. Ab diesem Zeitpunkt war auch die f眉r den Werbungskostenabzug grunds盲tzlich erforderliche Absicht der Kl盲ger zur Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nicht mehr gegeben. Besitz, Lasten, Nutzungen und Gefahr waren im Zeitpunkt der Leistung bereits auf die K盲ufer 眉bergegangen.

Aus der gesetzlichen Regelung des 搂 24 Nr.2 EStG ergibt sich entgegen der Ansicht der Kl盲ger nichts anderes. Dem nach dieser Vorschrift m枚glichen Abzug nachtr盲glicher Werbungskosten steht ebenfalls der Zusammenhang der Sanierungsma脽nahmen mit der Ver盲u脽erung des Mietwohngrundst眉cks entgegen; denn auch f眉r den Abzug nachtr盲glicher Werbungskosten kommt es entscheidend darauf an, da脽 die Aufwendungen allein oder nahezu ausschlie脽lich durch die bisherige Eink眉nfteerzielung veranla脽t sind. Der Einwand der Kl盲ger, da脽 bei dieser Auslegung des 搂 24 Nr.2 EStG f眉r die Annahme nachtr盲glicher Werbungskosten kein Raum bleibe, trifft nicht zu. Vielmehr kommen nachtr盲gliche Werbungskosten z.B. bei Reparaturma脽nahmen in Betracht, die w盲hrend der Nutzung des Grundst眉cks durchgef眉hrt werden mu脽ten, aber erst nach Beendigung der Vermietung und Verpachtung bezahlt wurden.

Hiernach kann die Revision der Kl盲ger keinen Erfolg haben. Die Aufwendungen der Kl盲ger f眉r die Beseitigung der Sch盲den an den Kellerdecken sind der nicht einkommensteuerbaren Ver盲u脽erung des Grundst眉cks zuzuordnen. Die Behauptung der Kl盲ger, die Sanierung des Geb盲udes sei unabh盲ngig von dessen Verkauf vorgenommen worden, wird durch die vertragliche Regelung dieser Frage im notariellen Kaufvertrag widerlegt. Es besteht auch nicht deshalb ein hinreichender Zusammenhang der Aufwendungen mit der Vermietungst盲tigkeit, weil die Sch盲den bereits einige Zeit vor der Grundst眉cksver盲u脽erung festgestellt wurden. Das FG hat hierzu im Einklang mit dem BFH-Urteil vom 15.Dezember 1981 VIII R 107/79 (BFHE 135, 431, BStBl II 1982, 495) ausgesprochen, da脽 ma脽gebend nicht der Zeitpunkt der Schadensermittlung, sondern der Zeitpunkt entscheidend ist, in dem der Schaden beseitigt wird. Zu diesem Zeitpunkt war die Vermietungst盲tigkeit der Kl盲ger beendet.

Ob f眉r die verh盲ltnism盲脽ig hohen Sanierungskosten an der Geb盲udesubstanz die Annahme von Herstellungsaufwand in Betracht kommt, bedarf schon deshalb keiner Er枚rterung, weil eine AfaA im Streitfall wegen der Ver盲u脽erung des Grundst眉cks nicht mehr vorgenommen werden kann.

Fundstellen