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Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerblicher Grundst眉ckshandel bei ausschlie脽lichem Verkauf an Angeh枚rige und Mieter

Leitsatz (NV)

1. Die Frage, ob eine Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr auch dann zu bejahen ist, wenn nur an Mieter oder Angeh枚rige verkauft wird, ist nicht von grunds盲tzlicher Bedeutung.
2. Das BFH-Urteil vom 28. Oktober 1993 IV R 66-67/91 (BFHE 173, 313, BStBl II 1994, 463) enth盲lt nicht die Einschr盲nkung, dass das FG beim Verkauf an einen Personenkreis, der sich aus ehemaligen Mietern, Bekannten oder Angeh枚rigen zusammensetzt, die Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr nur dann bejahen d眉rfte, wenn es positiv festgestellt habe, dass der Steuerpflichtige bei Scheitern des Verkaufs an diesen Personenkreis anderweitig verkauft h盲tte.

Normenkette

FGO 搂 115 Abs. 2 Nrn.听1-2; EStG 搂 15 Abs. 1

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Von einer Wiedergabe des Tatbestandes wird gem盲脽 Art. 1 Nr. 6 des Gesetzes zur Entlastung des Bundesfinanzhofs abgesehen.

Die Beschwerde ist unbegr眉ndet.

1. Grunds盲tzliche Bedeutung (搂 115 Abs. 2 Nr. 1 der Finanzgerichtsordnung 鈥旻GO鈥�)

Die Frage, ob eine Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr auch dann zu bejahen ist, wenn nur an Mieter und Angeh枚rige verkauft wird, ber眉hrt nicht das Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts und ist mithin nicht von grunds盲tzlicher Bedeutung i.S. des 搂 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO.

Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr erfordert, dass eine T盲tigkeit am Markt gegen Entgelt und f眉r Dritte 盲u脽erlich erkennbar angeboten wird (z.B. Urteil des Bundesfinanzhofs 鈥旴FH鈥� vom 12. Juli 1991 III R 47/88, BFHE 165, 498, BStBl II 1992, 143, 146). Das Merkmal soll aus dem Begriff des Gewerbebetriebs T盲tigkeiten ausklammern, die von Gewinnabsicht getragen, aber nicht auf Leistungs- oder G眉teraustausch gerichtet sind (BFH-Urteil vom 9. Juli 1986 I R 85/83, BFHE 147, 245, BStBl II 1986, 851). Gesch盲ftsbeziehungen mit mehreren, wom枚glich st盲ndig wechselnden Kunden sprechen zwar im Allgemeinen f眉r das erforderliche Teilhaben am Marktgeschehen, sind aber kein unerl盲ssliches Erfordernis (BFH-Urteil vom 24. Januar 1990 X R 44/88, BFH/NV 1990, 798). F眉r den Bereich des gewerblichen Grundst眉ckshandels hat es der BFH gen眉gen lassen, dass die Verkaufsabsicht nur einem kleinen Kreis von Personen 鈥晆nter Umst盲nden auch nur einer einzigen Person鈥� bekannt wird und der Verk盲ufer damit rechnet, die Verkaufsabsicht werde sich herumsprechen (BFH-Urteil in BFHE 165, 498, BStBl II 1992, 143, 146; Senatsurteil vom 28. Oktober 1993 IV R 66-67/91, BFHE 173, 313, BStBl II 1994, 463). Demgem盲脽 ist auch der Verkauf von Wohnungen an Bekannte als Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr angesehen worden (BFH-Urteil vom 22. November 1988 VIII R 184/84, BFH/NV 1989, 726). Nichts anderes gilt f眉r den Verkauf an die bisherigen Mieter (BFH-Urteil vom 17. M盲rz 1981 VIII R 149/78, BFHE 133, 44, BStBl II 1981, 522) oder an Angeh枚rige (Senatsurteil in BFHE 173, 313, BStBl II 1994, 463).

Wie der f眉r eine Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr ausreichende "kleine Kreis" von Abnehmern zusammengesetzt ist, bedarf keiner h枚chstrichterlichen Entscheidung. Ma脽geblich ist lediglich, wie der Senat in seinem Urteil in BFHE 173, 313, BStBl II 1994, 463 entschieden hat, dass der Steuerpflichtige nach der 脺berzeugung des Finanzgerichts (FG) bereit gewesen w盲re, die Wohnungen an einen anderen K盲ufer zu ver盲u脽ern, wenn der Verkauf an den urspr眉nglich vorgesehenen K盲ufer nicht zustande k盲me. Hiervon ist unter normalen Umst盲nden auszugehen (s.u. unter 2. a).

2. Abweichen von BFH-Urteilen (搂 115 Abs. 2 Nr. 2 FGO)

a) Die von den Kl盲gern und Beschwerdef眉hrern (Kl盲ger) geltend gemachte Abweichung des FG-Urteils vom Senatsurteil in BFHE 173, 313, BStBl II 1994, 463 ist weder ausreichend geltend gemacht, noch liegt sie vor. Das Senatsurteil enth盲lt nicht den Rechtssatz, dass das FG beim Verkauf an einen Personenkreis, der sich aus ehemaligen Mietern, Bekannten oder Angeh枚rigen zusammensetzt, die Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr nur dann bejahen d眉rfe, wenn es positiv festgestellt habe, dass der Steuerpflichtige bei Scheitern des Verkaufs an diesen Personenkreis anderweitig verkauft h盲tte. Das Urteil ist vielmehr 鈥晈ie bereits unter 1. ausgef眉hrt鈥� dahin zu verstehen, dass beim nachhaltigen Verkauf von Grundbesitz der Steuerpflichtige in der Regel auch an andere Personen zu verkaufen bereit sein wird, die willens und in der Lage sind, den geforderten Kaufpreis zu zahlen. Hiervon kann das FG ausgehen, sofern nicht besondere Umst盲nde dagegen sprechen (Kempermann, Deutsches Steuerrecht 鈥旸StR鈥� 1996, 1156, 1158).

Dieser Grundsatz liegt auch dem FG-Urteil zugrunde. Es hat die Bereitschaft der Kl盲ger, die Wohnungen n枚tigenfalls einem unbeschr盲nkten Interessentenkreis anzubieten, aus dem Verkaufsangebot an das in A wohnhafte Ehepaar hergeleitet. In Wirklichkeit ist es diese W眉rdigung der Umst盲nde, die die Kl盲ger beanstanden. Die Sachverhaltsw眉rdigung des FG kann im Rahmen der Nichtzulassungsbeschwerde jedoch nicht 眉berpr眉ft werden. Eine solche 脺berpr眉fung ist allenfalls im Rahmen der zugelassenen Revision und auch dort nur in begrenztem Umfang m枚glich (Gr盲ber/Ruban, Finanzgerichtsordnung, 搂 115 Rdnr. 28 f., m.w.N.).

b) Auch eine Abweichung vom BFH-Urteil vom 14. M盲rz 1989 VIII R 373/83 (BFHE 158, 214, BStBl II 1990, 1053) ist nicht ausreichend geltend gemacht und liegt offenkundig nicht vor. Das FG hat entgegen der Auffassung der Kl盲ger die Gewinnerzielungsabsicht der Kl盲ger beim Verkauf der Wohnung an ihre Tochter gepr眉ft. Die Kl盲ger beanstanden auch hier in Wirklichkeit, dass das FG die Gewinnerzielungsabsicht angesichts der Umst盲nde des Streitfalls nicht h盲tte bejahen d眉rfen. Sie r眉gen insoweit wiederum die vom FG vorgenommene Sachverhaltsw眉rdigung, die im Rahmen der Nichtzulassungsbeschwerde unbeachtlich ist.

c) Schlie脽lich ist auch die von den Kl盲gern ger眉gte Abweichung vom Senatsurteil vom 28. Januar 1988 IV R 2/85 (BFH/NV 1989, 580) nicht erkennbar. Den Rechtssatz, von dem das FG abgewichen sein soll, sehen die Kl盲ger offenbar in der 脛u脽erung des erkennenden Senats, der Bereich der privaten Verm枚gensanlage werde nicht schon dadurch verlassen, dass der Eigent眉mer eines langj盲hrig durch Vermietung genutzten Grundst眉cks bisherige Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandle und diese Eigentumswohnungen in engem zeitlichen Zusammenhang mit der Umwandlung ver盲u脽ere. Abgesehen davon, dass der Senat die in diesem Urteil enthaltene Aussage sp盲ter eingeschr盲nkt hat (Urteil vom 8. Februar 1996 IV R 28/95, BFH/NV 1996, 747), hat das FG im Streitfall nicht festgestellt, dass die Kl盲ger den streitigen Grundbesitz vor der Umgestaltung in Eigentumswohnungen langj盲hrig vermietet h盲tten. Schon aus diesem Grund ist nicht erkennbar, inwieweit das FG vom Senatsurteil in BFH/NV 1989, 580 abgewichen sein soll.

3. Verfahrensmangel (搂 115 Abs. 2 Nr. 3 FGO)

Die Kl盲ger sind der Auffassung, das Scheitern des Verkaufs einer der Wohnungen an ein Ehepaar in A k枚nne den Schluss zulassen, dass die Kl盲ger nicht an Personen au脽erhalb des Kreises ihrer Tochter und der bisherigen Mieter h盲tten verkaufen wollen. Ein Verfahrensmangel sei darin zu sehen, dass das FG hierzu keine Feststellungen getroffen habe.

Der Verfahrensmangel ist nicht in zul盲ssiger Weise ger眉gt. Die Kl盲ger haben weder dargelegt, dass sie insoweit einen Beweisantrag gestellt h盲tten, den das FG 眉bergangen habe, noch inwieweit sich dem FG eine derartige Beweisaufnahme habe aufdr盲ngen m眉ssen (vgl. hierzu Gr盲ber/Ruban, a.a.O., 搂 120 Rdnr. 40, m.w.N.). Die von den Kl盲gern f眉r m枚glich gehaltene Schlussfolgerung ist fernliegend und widerspricht insbesondere ihrem Vorbringen im Beschwerdeverfahren, sie seien durch eine finanzielle Notlage gezwungen worden, die Eigentumswohnungen zu ver盲u脽ern.

Fundstellen