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Entscheidungsstichwort (Thema)

Auf bankenspezifische Zwecke zugeschnittenes Geb盲ude; Bewertung im Sachwertverfahren

Leitsatz (amtlich)

1. Die f眉r die Bewertung im Ertragswertverfahren notwendige Anzahl vermieteter Objekte einer bestimmten Gruppe von Grundst眉cken muss zum Hauptfeststellungszeitpunkt vorhanden gewesen sein.

2. Die Voraussetzungen des 搂 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG sind dann erf眉llt, wenn ein Gesch盲ftsgrundst眉ck so gestaltet ist, dass es zu den Zwecken der in Frage stehenden Gruppe von Gesch盲ftsgrundst眉cken, f眉r die eine 眉bliche Miete nicht gesch盲tzt werden kann, objektiv verwendbar ist. Ein im Sachwertverfahren zu bewertendes Grundst眉ck f眉r Bank- und Kreditinstitute liegt demnach dann vor, wenn das Grundst眉ck objektiv so gestaltet ist, dass es zur Abwicklung des 眉blichen Bankgesch盲fts mit Kunden verwendet werden kann.

Normenkette

BewG 搂 76 Abs. 3 Nr. 2

Verfahrensgang

Tatbestand

I. Die Kl盲gerin und Revisionsbeklagte (Kl盲gerin), eine Sparkasse, erwarb 1988 und 1990 zwei nebeneinander liegende Grundst眉cke, auf denen sie in der Folge ein gewerblich nutzbares Geb盲ude errichtete. 1991 teilte sie dieses in zwei Teileigentumseinheiten auf.

Im Erdgeschoss und Untergeschoss des Geb盲udes (Teileigentum Nr. 1) unterh盲lt die Kl盲gerin eine Gesch盲ftsstelle f眉r den 枚rtlichen Kundenbereich. Der f眉r den 枚ffentlichen Publikumsverkehr zug盲ngliche Bereich ist im Erdgeschoss untergebracht. Er besteht aus einer ca. 183 qm gro脽en Schalterhalle und einem Besprechungszimmer. Im Untergeschoss, welches 眉ber eine aus der Schalterhalle herabf眉hrende Treppe zug盲nglich ist, befindet sich neben den Technik- und Sozialr盲umen ein als massives Bauwerk ausgestalteter und aus Spezialbeton errichteter Tresorraum, der durch eine Tresort眉r abgeschlossen wird. In dem Tresorraum befinden sich die Kundenschlie脽f盲cher sowie ein Metallschrank f眉r den Bargeldbestand.

F眉r das Teileigentum Nr. 1 nahm der Beklagte und Revisionskl盲ger (das Finanzamt 鈥旻A鈥�) auf den 1. Januar 1993 eine Art- und Wertfortschreibung vor, wobei er die Grundst眉cksart "Gesch盲ftsgrundst眉ck" und den Einheitswert auf 224 000 DM feststellte (Bescheid vom 24. August 1993). Den Grundst眉ckswert ermittelte das FA im Sachwertverfahren. Der Einspruch gegen diesen Einheitswertbescheid blieb erfoglos.

Mit der Klage begehrte die Kl盲gerin weiterhin, die Bewertung im Ertragswertverfahren vorzunehmen. Es handele sich um ein 眉bliches B眉ro- und Gesch盲ftsgeb盲ude mit einer Kundenhalle f眉r den Publikumsverkehr, das in der Gestaltung keine erheblichen Besonderheiten im Vergleich zu anderen B眉ro- und Gesch盲ftsgeb盲uden mit Publikumsverkehr aufweise, wie z.B. ein Reiseb眉ro, eine ADAC-Gesch盲ftsstelle, eine Beratungsstelle, ein Einwohnermeldeamt, eine Versicherung oder eine Apotheke. Das Zweigstellengeb盲ude k枚nne problemlos anderweitig als B眉rogeb盲ude mit Publikumsverkehr genutzt werden, wenn die wenigen speziellen Betriebsvorrichtungen einer Bankfiliale entfernt w眉rden. Das Geb盲ude sei nicht durch eine repr盲sentative bauliche Gestaltung gepr盲gt und gegen眉ber den anderen benachbarten Geb盲uden auch sonst nicht besonders hervorgehoben.

Das Finanzgericht (FG) gab durch Zwischenurteil (Entscheidungen der Finanzgerichte 鈥旹FG鈥� 1999, 1266) dem FA auf, das Teileigentum Nr. 1 antragsgem盲脽 im Ertragswertverfahren zu bewerten. Es f眉hrte aus, das Teileigentum der Kl盲gerin weise keine besondere Gestaltung auf, die eine Bewertung im Ertragswertverfahren hindere. Als bauliche Besonderheit komme nur der Tresorraum in Betracht, der jedoch einen so geringen Anteil an den Herstellungskosten (nur 1,8 v.H.) habe, dass dieses Merkmal allein keine besondere Gestaltung begr眉nden k枚nne.

Mit der Revision r眉gt das beklagte FA Verletzung materiellen Rechts. Es beantragt sinngem盲脽, unter Aufhebung der Vorentscheidung die Klage abzuweisen. Das Geb盲ude der Kl盲gerin weise alle Merkmale der Geb盲udegruppe f眉r Geld- und Kreditinstitute auf.

Die Kl盲gerin hat sich am Revisionsverfahren nicht beteiligt.

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II. Die Revision des FA ist begr眉ndet. Sie f眉hrt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Abweisung der Klage (搂 126 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 der Finanzgerichtsordnung 鈥旻GO鈥�).

1. Zu Unrecht hat das FG angenommen, der Wert des der Kl盲gerin zuzurechnenden Grundst眉cks sei nach 搂 76 des Bewertungsgesetzes (BewG) im Ertragswertverfahren zu ermitteln. Die Auffassung des FG, das Teileigentum der Kl盲gerin sei kein Grundst眉ck f眉r ein Bank- oder Kreditinstitut i.S. des Abschn. 16 Abs. 6 Satz 3 der Richtlinien f眉r die Bewertung des Grundverm枚gens (BewRGr), ist unzutreffend.

a) Nach 搂 76 Abs. 1 Nr. 2 BewG ist der Wert von Gesch盲ftsgrundst眉cken grunds盲tzlich im Ertragswertverfahren zu ermitteln. Nach 搂 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG ist das Sachwertverfahren jedoch anzuwenden bei solchen Gruppen von Gesch盲ftsgrundst眉cken und in solchen Einzelf盲llen bebauter Grundst眉cke, f眉r die weder eine Jahresrohmiete ermittelt, noch die 眉bliche Miete gesch盲tzt werden kann. F眉r die Frage, ob ein Grundst眉ck zu einer Gruppe geh枚rt, die nach dem Sachwertverfahren zu bewerten ist, kommt es entscheidend darauf an, ob die Gruppe die f眉r die Bewertung im Ertragswertverfahren erforderliche Zahl vermieteter Objekte gleicher oder 盲hnlicher Art, Lage und Ausstattung aufweist. Nur wenn die erforderliche Zahl vermieteter Objekte vorhanden ist, k枚nnen sich die Verh盲ltnisse der Gruppe auf die gesetzliche Gestaltung des Ertragswertverfahrens, insbesondere die Gestaltung der Vervielf盲ltiger, ausgewirkt haben. Die Zahl vermieteter Objekte muss deshalb so gro脽 sein, dass die daraus abgeleitete Miete als regelm盲脽ig gezahlte gesichert ist. Die Vermietungsf盲lle m眉ssen 眉berdies 眉ber das Bundesgebiet so verteilt sein, dass es jedem FA m枚glich ist, die Bewertung eigenverantwortlich durchzuf眉hren (vgl. Urteile des Bundesfinanzhofs 鈥旴FH鈥� vom 20. Februar 1981 III R 42, 47/78, BFHE 133, 73, BStBl II 1981, 458, 459, und vom 11. Februar 1977 III R 125/75, BFHE 121, 503, BStBl II 1977, 408, sowie vom 23. September 1977 III R 121/74, BFHE 123, 156, BStBl II 1978, 87). Die f眉r eine Bewertung im Ertragswertverfahren notwendige Anzahl vermieteter Objekte muss zum Hauptfeststellungszeitpunkt vorhanden gewesen sein (FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 2. M盲rz 1993 7 K 1710/92, EFG 1993, 706).

Die Aufstellung in Abschn. 16 Abs. 6 und 7 BewRGr 眉ber die im Sachwertverfahren zu bewertenden Gruppen von Gesch盲ftsgrundst眉cken gibt einen Erfahrungssachverhalt wieder, den die Gerichte ihren Entscheidungen grunds盲tzlich ohne weitere Sachverhaltserforschung zugrunde legen k枚nnen. Ihm kommt die Bedeutung eines Beweises des ersten Anscheins zu (vgl. BFH-Beschluss vom 15. Dezember 1993 II R 30/92, BFH/NV 1994, 362, m.w.N.). An dieser Rechtsprechung h盲lt der erkennende Senat fest. Zu den Gesch盲ftsgrundst眉cken i.S. des 搂 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG, f眉r die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die 眉bliche Miete nach 搂 79 Abs. 2 BewG gesch盲tzt werden kann, geh枚ren danach Grundst眉cke f眉r Bank- und Kreditinstitute (Abschn. 16 Abs. 6 Satz 3 BewRGr).

b) Allerdings f盲llt nicht jedes Grundst眉ck eines Kreditinstituts notwendigerweise und stets in den Anwendungsbereich des Sachwertverfahrens. Nicht jede Bet盲tigung der Kreditinstitute erfordert eine sich von anderen Gesch盲ftsgrundst眉cken unterscheidende Gestaltung des Geb盲udes. Dieses Erfordernis besteht vielmehr nur f眉r die eigentlichen bankenspezifischen Bet盲tigungen. Zu ihnen geh枚rt die Abwicklung des 眉blichen Kundengesch盲fts. Ist ein Grundst眉ck auf diesen bankenspezifischen Zweck zugeschnitten, ist es im Sachwertverfahren zu bewerten.

Entgegen der Auffassung des FG ist es dagegen nicht Voraussetzung, dass eine andere Nutzung als zu bankenspezifischen Zwecken aufgrund der Gestaltung des Geb盲udes ausgeschlossen ist. Die Zuordnung der Bankgrundst眉cke zum Sachwertverfahren beruht auf der 脺berlegung, dass sich f眉r solche Geb盲ude in der oben zu 1. a) beschriebenen Weise keine 眉bliche Miete ermitteln lie脽. Wird ein auf bankenspezifische Zwecke zwar zugeschnittenes Geb盲ude 鈥昰gf. nach Umbauten bzw. unter teilweiser Nichtbenutzung bankenspezifischer Einrichtungen (z.B. Tresorr盲ume)鈥� zu anderen gewerblichen Zwecken vermietet, so wird daf眉r (m枚glicherweise) eine diesen Zwecken entsprechende 眉bliche Miete erzielt; diese muss dann aber nicht derjenigen entsprechen, die f眉r die bankenspezifische Nutzung zu erzielen w盲re. Es ist daher rechtsfehlerhaft, wenn das FG eine "besondere Gestaltung des Geb盲udes" verlangt, die diese von anderen B眉rogeb盲uden wesentlich unterscheidet. Die Voraussetzungen des 搂 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG sind vielmehr bereits dann erf眉llt, wenn ein Gesch盲ftsgrundst眉ck so gestaltet ist, dass es zu den Zwecken der in Frage stehenden Gruppe von Gesch盲ftsgrundst眉cken, f眉r die eine 眉bliche Miete nicht gesch盲tzt werden kann, objektiv verwendbar ist. Eine wesentliche Unterscheidung der Gestaltung zu der anderer Gesch盲ftsgrundst眉cke, die eine Nutzung zu deren Zwecken als ausgeschlossen erscheinen l盲sst, ist dagegen nicht erforderlich. Die Entscheidung des FG beruht auf einer anderen Rechtsauffassung und ist deswegen aufzuheben.

2. Die Sache ist spruchreif.

Das FG hat keine Umst盲nde festgestellt, noch sind solche ersichtlich, die den Schluss zulie脽en, dass abweichend von der Zuordnung durch die Verwaltung in Abschn. 16 Abs. 6 BewRGr im gesamten Bewertungsgebiet zum Hauptfeststellungszeitpunkt eine hinreichende Zahl vermieteter Grundst眉cke f眉r Bank- und Kreditinstitute vorhanden war und diese deshalb im Ertragswertverfahren zu bewerten sind. Auch die Kl盲gerin hat das Vorliegen derartiger Umst盲nde nicht in nachpr眉fbarer Weise dargelegt. Es bleibt daher bei dem Erfahrungssachverhalt in Abschn. 16 Abs. 6 BewRGr.

Das Teileigentum im Streitfall ist ein Grundst眉ck f眉r Bank- und Kreditinstitute im dargelegten Sinne. Die Feststellungen des FG zur baulichen Gestaltung der betreffenden R盲ume, insbesondere auch durch die Bezugnahme auf die Baupl盲ne, erm枚glichen dem Senat diese Subsumtion. Das Teileigentum war von der Kl盲gerin 鈥昬iner Sparkasse鈥� gerade zur Abwicklung ihres bankenspezifischen und 眉blichen Kundengesch盲fts errichtet worden und ist baulich objektiv so gestaltet, dass es dem Kundengesch盲ft einer Bank oder eines Kreditinstituts zu dienen vermag. Es enth盲lt nicht nur die zur Abwicklung des bankentypischen Gesch盲fts erforderlichen baulichen Einrichtungen wie Schalterhalle, Besprechungs- und Tresorraum, sondern diese R盲ume weisen hinsichtlich ihrer Lage zueinander sowie ihrer Zug盲nglichkeit (unmittelbarer Zugang von der Schalterhalle zum Tresorraum) den f眉r einen Bankbetrieb erforderlichen Funktionszusammenhang auf. Auf das Verh盲ltnis der Baukosten f眉r die Errichtung des Tresorraums und der sonstigen R盲ume 鈥昦uf die das FG abstellt鈥� kommt es nach der dargestellten Rechtsauffassung des Senats nicht an.

Fundstellen