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Die Sonderabschreibung (Sonder-AfA) f眉r den Bau neuer Mietwohnungen ist zuletzt mit dem Wachstumschancengesetz noch einmal verbessert worden 鈥� mit dem Jahressteuergesetz (JStG) 2024 wurde nun noch eine Vorschrift angepasst.

Die Bedingungen f眉r die zeitlich befristete Sonder-AfA (Absetzung f眉r Abnutzung) f眉r den Bau neuer Mietwohnungen nach 搂 7b EStG wurden mit dem Wachstumschancengesetz, das am 28.3.2024 in Kraft getreten ist, verbessert.

Mit dem JStG 2024 wurde 搂 7a Abs. 9 EStG an den durch das Wachstumschancengesetz neu eingef眉gten 搂 7 Abs. 5a EStG angepasst: Es wurde klargestellt, dass sich nach Ablauf des f眉r die Sonderabschreibung ma脽gebenden Beg眉nstigungszeitraums die Restwertabschreibung gem盲脽 搂 7 Abs. 5a EStG nach dem Restwert und dem nach 搂 7 Abs. 5a EStG ma脽geblichen Prozentsatz von 5 % bemessen kann.

Der Steuerpflichtige muss das Wirtschaftsgut vor Ablauf des Beg眉nstigungszeitraums der Sonderabschreibung bereits degressiv nach 搂 7 Abs. 5a EStG abgeschrieben haben. Das gilt r眉ckwirkend ab dem Veranlagungszeitraum 2023.

Sonder-AfA: Das gilt ab dem Veranlagungszeitraum 2023

Die Sonder-AfA kann in Anspruch genommen werden, wenn durch Bauma脽nahmen auf Basis eines nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 oder nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029 (bisher 1.1.2027) gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum get盲tigten Bauanzeige neue 鈥� bisher nicht vorhandene 鈥� Wohnungen hergestellt werden (搂 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EStG).

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten d眉rfen in diesen F盲llen 5.200 EUR (bisher 4.800 EUR) pro Quadratmeter Wohnfl盲che nicht 眉bersteigen (搂 7b Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 EStG). Die Bemessungsgrundlage betr盲gt maximal 4.000 EUR (bisher 2.500 EUR) pro Quadratmeter Wohnfl盲che (搂 7b Abs. 3 Nr. 2 EStG).

Die Sonderabschreibung in H枚he von j盲hrlich 5 % f眉r Geb盲ude, die Effizienzhausstandard 40 (EH40) plus Nachhaltigkeitssiegel QNG erreichen, kann 眉ber einen Gesamtzeitraum von vier Jahren zus盲tzlich in Anspruch genommen werden. Die Kombination mit der degressiven AfA (搂 7 Abs. 5a EStG) f眉r neue Wohngeb盲ude ist m枚glich.

Die Schaffung neuen Wohnraums in Bestandsgeb盲uden ist vom Anwendungsbereich der Regelung nicht umfasst. Ebenso findet die Regelung keine Anwendung bei privat genutztem Wohneigentum.

Lineare AfA: Von 2 auf 3 % angehoben

搂 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG: Die lineare Absetzung f眉r Abnutzung (lineare AfA) wurde zum 1.1.2023 von 2 auf 3 % pro Jahr angehoben. Darauf hatten sich die Ampel-Parteien bereits im Koalitionsvertrag verst盲ndigt.

Die aus dem Ansatz des h枚heren pauschalen AfA-Satzes resultierende k眉rzere Abschreibungsdauer von 33 Jahren hat keinen Einfluss auf die Beurteilung der tats盲chlichen Nutzungsdauer von Wohngeb盲uden. Diese wird regelm盲脽ig auch mehr als 50 Jahre betragen. Die Ma脽nahme gilt f眉r Wohngeb盲ude, die ab dem 1.1.2023 fertiggestellt wurden.

Nachweis k眉rzerer Nutzungsdauer

Durch das JStG 2022 hatte der Gesetzgeber die zum 31.12.2021 abgelaufene Sonderabschreibung nach 搂 7b EStG 惫别谤濒盲苍驳别谤迟.

Die im Regierungsentwurf noch beabsichtigte Streichung der Ausnahmeregelung zum Ansatz einer k眉rzeren Nutzungsdauer f眉r 骋别产盲耻诲别补产蝉肠丑谤别颈产耻苍驳 (搂 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) wurde nicht umgesetzt. Die Begr眉ndung: Das habe in der Praxis zu einer deutlichen Zunahme entsprechender Antr盲ge gef眉hrt; den B眉rokratieaufwand wolle man vermeiden.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte zuvor den Nachweis einer k眉rzeren Nutzungsdauer in einer viel beachteten Entscheidung (Urteil v. 28.7.2021, IX R 25/19) vereinfacht. Mehrere Finanzgerichte sind dem gefolgt.